Czy warto uzyskiwać pozwolenie na budowę w trybie specustawy mieszkaniowej?

Zgodnie z art.  13 ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących [dalej: specustawa mieszkaniowa] w przypadku, gdy inwestycja mieszkaniowa przewidziana jest w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji o warunkach zabudowy, inwestor w każdym czasie może wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w trybie niniejszej ustawy.

Jakie są korzyści ze skorzystania z tego trybu?

Ewidentną korzyścią w przypadku skorzystania z trybu specustawy przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę są skrócone terminy rozpatrywania środków odwoławczych od decyzji o pozwoleniu na budowę. I tak: odwołanie od decyzji o pozwoleniu na budowę wydaną w tym trybie rozpatruje się w 21 dni, a skargę do sądu administracyjnego i skargę kasacyjną w 2 miesiące.

Wypada zauważyć, że specustawa nie wprowadza preferencji w zakresie terminu wydania pozwolenia na budowę w jej trybie. Termin ten nie jest skrócony względem przewidzianego w prawie budowlanym – organ wydający pozwolenie na budowę w trybie specustawy ma zatem 65 dni na wydanie pozwolenia, podobnie jak na zasadach ogólnych.

Wątpliwości interpretacyjne

Art. 13 specustawy mieszkaniowej budzi jednak szereg wątpliwości interpretacyjnych. Pierwsza z nich dotyczy tego, kto może skorzystać z tego przepisu? Z literalnego brzmienia wynika, że dotyczy on inwestorów realizujących inwestycję mieszkaniową przewidzianą w planie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy czy o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Należy mniemać, że chodzi o inwestycję mieszkaniową w rozumieniu specustawy mieszkaniowej a więc przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstaną budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi, a także roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac przy czym inwestycje mieszkaniową stanowią również części budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową.

Co istotne, w definicji inwestycji mieszkaniowej ustawodawca nie wskazał, że musi ona spełniać standardy lokalizacyjne określone w specustawie mieszkaniowej w zakresie odległości od przystanku komunikacji publicznej, szkół, przedszkoli itp. (ewentualnie w uchwale określającej lokalne standardy lokalizacyjne, jeśli takowa zostanie w danej gminie podjęta).

Wydaje się zatem, iż analizowany przepis dopuszcza wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę w trybie specustawy wszystkim inwestorom realizującym inwestycję mieszkaniową odpowiadającą przytoczonej wyżej definicji, legitymującym się decyzją o warunkach zabudowy, czy realizującym inwestycję na terenie objętym planem miejscowym przy czym również takim, których inwestycja nie spełnia standardów lokalizacyjnych, o których mowa w specustawie lub wydanej na jej podstawie uchwale rady gminy określającej lokalne standardy lokalizacyjne.

Zagrożenie na etapie pozwolenia na użytkowanie

Jeśli inwestor realizujący inwestycję mieszkaniową przewidzianą w planie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy wystąpi o pozwolenie na budowę w trybie specustawy mieszkaniowej pojawia się wątpliwość, czy pozwolenie na użytkowanie powinien również uzyskać również w tym trybie, czy też na zasadach ogólnych.

Należy bowiem zwrócić uwagę na art. 28 ust. 2 specustawy mieszkaniowej, zgodnie z którym właściwy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, wydając pozwolenie na użytkowanie, kontroluje również spełnienie przez inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą zgodności ze standardami lokalizacji i realizacji tego rodzaju inwestycji określonymi w specustawie (ewentualnie z lokalnymi standardami jeśli zostaną w danej gminie uchwalone), przy czym stosownie do zdania drugiego tego przepisu stwierdzenie niespełnienia tych standardów stanowi przesłankę odmowy wydania pozwolenia na użytkowanie.

Jeśli przyjąć, iż wystąpienie o pozwolenie na budowę dla inwestycji mieszkaniowej w trybie specustawy obliguje inwestora do wystąpienia również w tym trybie o pozwolenie na użytkowanie, to istnieje ryzyko odmowy wydania pozwolenia na użytkowanie inwestycji w odniesieniu do inwestycji niespełniających standardów lokalizacyjnych.

Podsumowanie

Możliwa jest dwojaka wykładnia przytoczonych wyżej przepisów:

1) nie wynikająca z literalnego brzmienia definicji inwestycji mieszkaniowej wykładnia, zgodnie z którą intencją ustawodawcy było, by wszelkie inwestycje mieszkaniowe realizowane w trybie specustawy mieszkaniowej (a więc także te realizowane w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy czy plan miejscowy) spełniały standardy lokalizacyjne, bo wówczas nie będzie co do zasady problemu na etapie oddawania inwestycji do użytku. 

2) wykładnia, zgodnie z którą inwestycja mieszkaniowa przewidziana w planie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy nie musi spełniać standardów lokalizacyjnych określonych w specustawie, inwestor może wystąpić o pozwolenie na budowę w trybie specustawy, a o pozwolenie na użytkowanie na zasadach ogólnych określonych w prawie budowlanym (gdzie nie weryfikuje się spełniania standardów lokalizacyjnych na etapie pozwolenia na użytkowanie).

Właściwsza wydaje się wykładnia, o której mowa w pkt 2) powyżej, jednakże ze względu na zasygnalizowane ryzyko odmowy wydania pozwolenia na użytkowanie inwestycji w odniesieniu do inwestycji niespełniających standardów lokalizacyjnych, zalecamy ostrożność w korzystaniu z trybu specustawy przy uzyskiwaniu pozwoleń na budowę.