Możliwe przejściowe trudności w obrocie nieruchomościami

Wejście w życie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów może spowodować przejściowe trudności w obrocie nieruchomościami.

Zmiana stanu prawnego

W związku z wejściem w życie ww. ustawy z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształci się w prawo własności tych gruntów.

Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowić będzie zaświadczenie potwierdzające przekształcenie wydawane przez:

1. starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa,
2. dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty,
3. odpowiednio wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego lub  
4. dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ten podmiot.

Co do zasady zaświadczenie będzie wydawane przez właściwy organ administracji publicznej z urzędu nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania przez organ właściwego wniosku.

Kwestie formalne

W przypadku zawierania po dniu 1 stycznia 2019 r. umów dotyczących ww. prawa do gruntu, w szczególności w przypadku umów przeniesienia prawa do takiego gruntu (sprzedaż, darowizna, zamiana), notariusz każdorazowo może wymagać przedłożenia zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Z ewentualnym wnioskiem o jego wydanie będzie można natomiast wystąpić dopiero po wejściu w życie ww. ustawy.

W związku z koniecznością uzyskania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie mogą więc powstać pewne utrudnienia w obrocie nieruchomościami.

Potencjalne trudności

Biorąc pod uwagę liczbę nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste oraz potencjalną liczę zaświadczeń, która będzie musiała zostać wydana przez właściwe organy administracji publicznej w związku z wejściem w życie ww. ustawy, należy liczyć się z wydłużonym terminem wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie.

W konsekwencji istnieje ryzyko, że znaczna część planowanych umów przeniesienia praw do gruntu w praktyce będzie mogła zostać zawarta najwcześniej w połowie 2019 r. Z dużym prawdopodobieństwem wydłużeniu ulegną również terminy rozpatrywania wniosków wieczystoksięgowych, a tym samym wydłuży się czas oczekiwania na ujawnienie w treści ksiąg wieczystych zmian stanu prawnego nieruchomości.

Uwzględniając przywołane okoliczności oraz ewentualne planowane transakcje z zakresu obrotu nieruchomościami, należałoby się więc zastanowić, czy korzystniejsze nie byłoby – w miarę możliwości – zawarcie odpowiednich umów lub złożenie odpowiednich wniosków wieczystoksięgowych w celu ujawnienia zmian stanu prawnego nieruchomości jeszcze przed wejściem w życie ww. ustawy, ewentualnie podjęcie niezbędnych działań w celu możliwie szybkiego złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia.