Nowe zasady opodatkowania VAT sprzedaży budynków i budowli

Trwają prace nad zmianą ustawy o VAT w zakresie problematyki dotyczącej opodatkowania zbycia budynków i budowli. Konkretnie, zmiana będzie dotyczyć pojęcia „pierwszego zasiedlenia”, które jest kluczowe dla ustalenia czy transakcja objęta jest zwolnieniem przedmiotowym, czy też opodatkowana 23 % stawką VAT. Co istotne, mimo iż formalnie nowe zasady jeszcze nie obowiązują, to organy podatkowe i sądy już jakiś czas temu zaakceptowały praktykę, która dopiero w przyszłości znajdzie odzwierciedlenie w przepisach.

Zgodnie z ustawą o VAT w przypadku zbycia budynków lub budowli (względnie ich części) należy zastosować zwolnienie z VAT, z wyjątkiem przypadków gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego wynika, że w celu ustalenia zasady opodatkowania istotne jest rozstrzygnięcie, czy w danej sytuacji doszło do „pierwszego zasiedlenia” budynku lub budowli.

Uwzględniając aktualną treść przepisów przez „pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej).

Przytoczona definicja akcentuje konieczność oddania budynku (budowli) do użytkowania w drodze wykonania czynności podlegającej opodatkowaniu, a więc przykładowo najmu lub leasingu (usługi opodatkowane zasadniczo 23% stawką VAT).

W zaprezentowanym znaczeniu pierwsze zasiedlenie nie wystąpi w przypadku oddania budynku do użytkowania w drodze czynności nieodpłatnej takiej jak użyczenie (czynność niepodlegająca VAT) albo w sytuacji wykorzystywania przez podatnika budynku na potrzeby własne. Nowe przepisy mają ten stan rzeczy zmienić. Nowa definicja nie będzie bowiem warunkowała wystąpienia „pierwszego zasiedlenia” od zajścia czynności podlegającej opodatkowaniu, a wyłącznie od oddania budynku (budowli) do użytkowania.

Należy zauważyć, że podejście, które dopiero w przyszłości znajdzie odzwierciedlenie w przepisach ustawy o VAT, stało się już w zasadzie obowiązującą praktyką. Wynika to z tego, że w 16 listopada 2017 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził (wyrok w sprawie C-308/16) niezgodność polskiej definicji „pierwszego zasiedlenia” z przepisami unijnymi. Mniej więcej od tego czasu również organy podatkowe – w wydawanych interpretacjach – zaczęły akceptować reguły niemające odzwierciedlenia w przepisach krajowych.