serwis prowadzi

03.07.2018

Proces inwestycyjny

„Specustawa” mieszkaniowa

autor: Agata Legat

26 czerwca 2018 r. do Sejmu trafił rządowy projekt ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

„Specustawa” mieszkaniowa funkcjonować ma obok dotychczas obowiązujących regulacji- do inwestora należeć będzie decyzja czy inwestycję zrealizuje w trybie specustawy czy na zasadach ogólnych. Co więcej, może rozstrzygnięcie lokalizacyjne (plan miejscowy, decyzja o lokalizacji celu publicznego, decyzja o warunkach zabudowy) uzyskać na zasadach ogólnych a pozwolenie na budowę- w trybie specustawy.

Inwestycje możliwe do realizacji na podstawie specustawy

W trybie określonym specustawą mają być realizowane „inwestycje mieszkaniowe” oraz „inwestycje towarzyszące”. Zgodnie z projektem:

Inwestycja mieszkaniowa to przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstanie budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi, a także roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac; inwestycję mieszkaniową stanowią również części budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową.

Inwestycja towarzysząca to inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, dziennych domów pomocy, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni urządzonej, o ile służą obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej; inwestycję towarzyszącą stanowią również obiekty budowlane przeznaczone na działalność handlową lub usługową.

Specustawa a plany miejscowe

Inwestycje w trybie specustawy e będzie można lokalizować niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem niesprzeczności ze studium oraz niesprzeczności uchwałą o utworzeniu parku kulturowego (jeżeli taka uchwała obowiązuje dla terenu objętego wnioskiem). Warunek niesprzeczności ze studium nie będzie dotyczył terenów wykorzystywanych w przeszłości jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne, usług pocztowych, na których funkcje te nie są już realizowane.

Przygotowanie i realizacja inwestycji mieszkaniowych.

Inwestor, który będzie chciał zrealizować inwestycję mieszkaniową w trybie specustawy powinien wystąpić do właściwej rady gminy z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji. Elementem wniosku ma być koncepcja urbanistyczno- architektoniczna uzasadniająca rozwiązania funkcjonalno- przestrzenne inwestycji mieszkaniowej z uwzględnieniem charakteru zabudowy miejscowości oraz okolicy.

Wniosek podlegać ma procedurze opiniowania oraz uzgodnień a także społecznym konsultacjom.

W oparciu o wniosek rada podejmie uchwałę o ustaleniu albo odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Uchwała pełnić ma w procesie inwestycyjnym taką rolę jak plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy- będzie wiązać organ wydający pozwolenie na budowę. Ponadto, tak jak decyzja o warunkach zabudowy, uchwała nie rodzi praw do terenu, nie narusza praw własności i uprawnień osób trzecich. W odniesieniu do określonego terenu gmina może podjąć kilka uchwał lokalizacyjnych (w przypadku wydania na podstawie jednej z nich pozwolenia na budowę- pozostałe wygasną).

Standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych

Lokalizacja inwestycji mieszkaniowej będzie możliwa przy zapewnieniu ustawowych standardów, w zakresie dostępu do drogi publicznej, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, sieci energetycznej, szkół, przedszkoli, przystanków publicznego transportu zbiorowego, urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu. Ustawowe standardy w tym zakresie mogą być modyfikowane uchwałą rady gminy ustalającą lokalne standardy urbanistyczne. W lokalnych standardach urbanistycznych gmina może określić liczbę miejsc parkingowych niezbędnych do obsługi realizowanej inwestycji lub nałożyć na potencjalnych inwestorów obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej.

Przygotowanie i realizacja inwestycji towarzyszących

Rada gminy podejmuje również na wniosek inwestora uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej. Przepisy dotyczące lokalizacji inwestycji mieszkaniowej stosuje się tu odpowiednio. Przed podjęciem uchwały gmina może zawrzeć z inwestorem inwestycji towarzyszącej porozumienie określające sposób realizacji inwestycji, w tym zasady nabycia przez gminę prawa własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym będzie realizowana inwestycja towarzysząca.

Pozwolenie na budowę inwestycji mieszkaniowych oraz towarzyszących

Projekt przewiduje ułatwienia w zakresie ustalania katalogu stron postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Dane adresowe stron postępowania ustalane będą na podstawie katastru nieruchomości, a doręczenia dokonywane na adres wskazany w katastrze będą uznawane za skuteczne (nawet w przypadku niepodjęcia korespondencji). W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym lub braku danych adresowych stron postępowania, strony będą ne zawiadamiane w trybie obwieszczenia.

Decyzja o pozwoleniu na budowę wydawana w trybie specustawy, na wniosek inwestora, w zakresie niezbędnym do realizacji inwestycji, będzie zawierać zezwolenie na usunięcie drzew i krzewów.

Decyzji o pozwoleniu na budowę będzie mógł być nadawany rygor natychmiastowej wykonalności ze względu na interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony. Odwołania mają być rozpatrywane w terminie 21 dni. Skargi do sądów administracyjnych- w terminie 2 miesięcy od otrzymania przez sąd akt postępowania wraz z odpowiedzią na skargę a skargi kasacyjne w terminie 2 miesięcy od dnia ich wniesienia. Powinno to w znaczący sposób przyspieszyć realizację inwestycji mieszkaniowych.  

 

Agata Legat

Agata Legat

radca prawny, partner

Masz pytanie?

Agata Legat

radca prawny, partner

Starsze wpisy

Newsletter Lexpress

Pozostałe wpisy

Proces inwestycyjny12.06.2014

Sejm przywraca możliwość budowy na użytkach rolnych klas I-III

Proces inwestycyjny29.08.2014

NIK krytycznie o lokalizacji elektrowni wiatrowych

wszystkie wpisy
"

Od lat słyszymy o konieczności zniesienia urzędowych barier w budownictwie. My nie czekamy na cud, lecz każdego dnia pomagamy naszym Klientom te bariery pokonywać.

"

Dowiedz się więcej:

Proces inwestycyjny