Aktualizacja opłaty rocznej a nakłady użytkownika wieczystego

W przypadku aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową zalicza się – na zasadach określonych w art.  77 ust. 4  ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (ugn) - wartość niezaliczonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na „budowę urządzeń infrastruktury technicznej”. Tę zasadę – zgodnie  z art. 77 ust. 6 ugn - stosuje się odpowiednio do „nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej”.

Ww. przepisy obowiązują od 23 sierpnia 2017 r. w brzmieniu nadanym przez ustawę z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Wprowadzono je aby usunąć wątpliwości co do możliwości zaliczenia  nakładów dokonanych przed pierwszą aktualizacją, gdyż w uprzednio obowiązującym brzmieniu mogły być interpretowane jako pozwalające zaliczać jedynie wartość nakładów dokonywanych po niej.

Ww. ustawą - poprzez odesłanie do art. 143 ust. 2 ugn – doprecyzowano również, iż przez wskazaną „budowę urządzeń infrastruktury technicznej” rozumie się „(…) budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.”. Przy czy są to tylko takie urządzenia, które zostały wybudowane z udziałem środków, o których mowa w art.  143 ust. 1 ugn, tj.  „(…) z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi (…)”. W pojęciu ww. nakładów - w myśl uzasadnienia do ww. ustawy - nie powinny mieścić się inwestycje w uzbrojenie własnej nieruchomości.

Sądu Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 19 lutego 2019 r. (sygn. akt V ACa 856/17), wskazał, iż: „(…) celem regulacji, związanej z rozliczeniem nakładów użytkownika wieczystego na budowę urządzeń infrastruktury technicznej jest zracjonalizowanie obciążeń użytkowników wieczystych nieruchomości tak, aby nie ponosili oni negatywnych skutków udziału finansowego w inwestycjach w publiczną infrastrukturę i wykluczenie sytuacji, w której ponoszą oni koszty w formie nakładu na powstanie tej infrastruktury, a jednocześnie obciąża ich obowiązek uiszczania zwiększonych obciążeń finansowych (wyższej opłaty rocznej), wynikający ze wzrostu wartości nieruchomości gruntowej na skutek lepszego uzbrojenia technicznego terenu. Z tej przyczyny wartość nakładów na infrastrukturę techniczną podlega zaliczeniu na poczet wzrostu opłat za użytkowanie wieczyste, a w wypadku podstaw do obciążenia opłatą adiacencką, umniejsza tę opłatę.”

W związku z powyższym: „(…) drogi wewnętrzne, sieci kanalizacyjne, przyłącza itp. ulokowane na nieruchomości wieczystego użytkownika nie stanowią nakładów wskazanych w art. 77 ust. 4 u.g.n. (…) Nakłady w postaci wewnętrznej infrastruktury technicznej, dróg wewnętrznych, parkingów, placów manewrowych oraz ich odwodnienia, oświetlenia terenu, chodników i opasek przy budynkach, czy podziemnych zbiorników (ppoż. i retencyjnych) nie mają również charakteru nakładów koniecznych w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n. (…) (z uzasadnienia ww. wyroku).

Jeżeli użytkownik wieczysty poniósł ww. nakłady i chce z ww. uprawnienia skorzystać to winien złożyć wniosek w tym zakresie, gdyż ww. art. 77 ust. 4 ugn: „(…) wskazuje możliwość wliczenia na poczet różnicy między dotychczasową opłatą roczną a opłatą zaktualizowaną jako skutek uwzględnienia wartości nakładów poniesionych przez użytkownika. Jednakże wymaga to złożenia przez użytkownika wieczystego wniosku o ich zaliczenie na poczet opłaty, wykazania faktu poniesienia tych nakładów, daty ich dokonania oraz ich wartości.” (z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 grudnia 2018 r., sygn.. akt VI ACa 887/17).

Sposób określania wartości ww. nakładów określają przepisy § 28 ust. 6 i 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.