Budowa tzw. wielkopowierzchniowych obiektów handlowych na podstawie planu?

Od lat spornym jest na gruncie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp)  czy tzw. wielkopowierzchniowe obiekty handlowe (o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m²) wolno budować tylko na podstawie planu miejscowego, czy też- w przypadku braku planu miejscowego- również na podstawie warunków zabudowy.

Sądy administracyjne w zasadzie konsekwentnie stoją na stanowisku, że warunków zabudowy dla tego rodzaju obiektów nie ustala się, chociaż nie sposób nie zauważyć, że przepis art. 10 ust. 2 pkt 8 upzp  z którego to stanowisko wywodzą, nie jest jednoznaczny.

W swoim pierwotnym brzmieniu przepis ten stanowił, że w studium określa się „w szczególności obszary, dla których obowiązkowe było sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie przepisów odrębnych, w tym obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości, a także obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m² oraz obszary przestrzeni publicznej”. Ponieważ nigdy nie uchwalono przepisów odrębnych, które wprowadziłyby obowiązek uchwalania planów miejscowych dla obszarów lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², wykładnia, która zakładała, że tego rodzaju obiektów nie wolno lokalizować w oparciu o warunki zabudowy budziła poważne zastrzeżenia.

Sytuacja skomplikowała się dodatkowo, gdy ww. został zmieniony w ten sposób, że użyty w nim zwrot „powyżej 2.000 m²”, zastąpiono zwrotem „powyżej 400 m²”, a następnie Trybunał Konstytucyjny orzekł, iż ustawa, którą ww. zmianę wprowadzono jest w całości niezgodna z Konstytucją RP.

Powstała wówczas wątpliwość czy przepis powraca do brzemienia sprzed nowelizacji czy też nosi brzmienie: „w studium określa się w szczególności (…) obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży oraz obszary przestrzeni publicznej i jako taki jest niewykonalny, bo nie pozwala stwierdzić, o jakiej powierzchni sprzedaży obiekty handlowe powinny być rozmieszczone w studium.

Na brak ograniczeń dla ustalania warunków zabudowy dla obiektów handlowych (niezależnie od ich powierzchni) wskazał np. WSA w Krakowie w wyroku z dnia 27 kwietnia 2011 r., II SA/Kr 228/11. W większości jednak wyroków sądy administracyjne w dalszym ciągu stoją na stanowisku, że lokalizacja obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² jest możliwa tylko wówczas, gdy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyznaczone zostaną granice terenów pod budowę takich obiektów (np. wyroki: z dnia 14 marca 2012 r., II SA/Gd 785/11, z dnia 9 stycznia 2014 r., II OSK 1888/12, z dnia 26 października 2010 r., II OSK 1531/10), a w przypadku braku planu miejscowego nie jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy.