Budynki jednorodzinne wolno stojące a budynki w zabudowie bliźniaczej - istotne problemy klasyfikacyjne

Przepisy prawa budowlanego posługują się takimi pojęciami, jak: budynek mieszkalny jednorodzinny wolno stojący, budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej.

Ponadto, prawo budowlane posługuje się pojęciem budynku wielorodzinnego. Ustawa nie wyjaśnia jednak, jakie wymogi musi spełniać obiekt, aby został zakwalifikowany do jednej z ww. kategorii. Rodzi to istotne problemy klasyfikacyjne. Zwłaszcza, że w budynku mieszkalnym jednorodzinnym każdej grupy można wyodrębnić do 2 lokali mieszkalnych.

Podział budynków mieszkalnych na gruncie prawa budowlanego obrazuje poniższy schemat:

Podział na budynki mieszkalne jednorodzinne i wielorodzinne jest podziałem dychotomicznym, a więc jeżeli budynek jest budynkiem mieszkalnym, to musi być albo budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, albo budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Skoro budynki mieszkalne jednorodzinne to takie, w których są maksymalnie 2 lokale mieszkalne, to a contrario, budynek mieszkalny wielorodzinny to taki, w którym wyodrębnione są co najmniej 3 lokale mieszkalne.

Problemy klasyfikacyjne

Podział budynków mieszkalnych na wyżej wskazane kategorie może rodzić potencjalne problemy klasyfikacyjne planowanych obiektów.

Dla przykładu:

1. Gdy chcemy wybudować obiekt budowlany, w którym zamieszkają dwie rodziny, mamy dwie możliwości – albo zaplanować i wybudować jeden budynek mieszkalny jednorodzinny wolno stojący z dwoma lokalami mieszkalnymi albo dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej:

2. Gdy chcemy wybudować obiekt budowlany, w którym zamieszka większa liczba rodzin – możemy wtedy zaplanować i wybudować jeden budynek mieszkalny wielorodzinny z wieloma lokalami mieszkalnymi lub kilka budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej lub grupowej:

Możliwości wyboru ograniczone są treścią miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy, które przewidują np. że na działce można wybudować np. tylko jeden budynek mieszkalny (jednorodzinny lub wielorodzinny).

W takim przypadku ustalenie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej czy planowana inwestycja stanowi jeden budynek mieszkalny jednorodzinny wolno stojący z dwoma lokalami czy dwa odrębne budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, jest kluczowe dla możliwości uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.

Jeden budynek czy dwa?

Jak wskazuje Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu [dalej także: WSA w Poznaniu] w wyroku z dnia 10 listopada 2015 roku (II SA/Po 784/15), ocena, czy planowana inwestycja stanowi jeden budynek mieszkalny jednorodzinny z dwoma lokalami, czy też dwa osobne budynki mieszkalne jednorodzinne, winna odbywać się in concreto (a więc w realiach danej sprawy), na podstawie analizy przedłożonego projektu budowlanego, a w szczególności projektu zagospodarowania terenu, rzutów kondygnacji oraz przekrojów.

W powyższym wyroku WSA w Poznaniu wyraził ogólny wniosek, że jeśli projektowane lokale mieszkalne stanowią „konstrukcyjnie samodzielną całość”, to należy je kwalifikować jako odrębne budynki.

W rozpatrywanej przez WSA w Poznaniu sprawie (w której Sąd uznał, że inwestor planował budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, z których każdy samodzielnie stanowił konstrukcyjną całość), przesłanką do uznania odrębności dwóch budynków mieszkalnych było to, że dla każdego z nich zaplanowano osobne przyłącza gazu, elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne oraz miejsca parkingowe i zjazdy. Ponadto, projektowane lokale mieszkalne nie zostały połączone wspólnym pomieszczeniem, które mogłoby ewentualnie wskazywać na jedną konstrukcyjnie całość budynku.

Zdaniem Sądu, posiadanie przez oba budynki wspólnego fundamentu nie stanowiło przeszkody, aby uznać, że każdy budynek danego obiektu spełnia warunek samodzielności konstrukcyjnej, mimo że ściany działowe między poszczególnymi budynkami posadowione zostały na wspólnym fundamencie. Także istnienie wspólnego dachu nie wyłącza a priori możliwości zakwalifikowania budynku jako stanowiącego konstrukcyjnie samodzielną całość, jeśli jego konstrukcja nie powoduje istnienia części wspólnych poddasza, tym bardziej, gdy w budynku zaprojektowano ścianę dylatacyjną od fundamentu aż po dach.

Stąd, z uwagi na potencjalne problemy klasyfikacyjne, inwestorzy powinni poświęcić szczególną uwagę prawidłowemu zaprojektowaniu planowanej przez siebie inwestycji.