Czy można przenieść decyzję o warunkach zabudowy w części na inny podmiot?

Przepisy prawa nie regulują tego, w jaki sposób ma postąpić inwestor, który uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, a następnie dokonał podziału nieruchomości, w sytuacji, gdy inwestycję na poszczególnych działkach powstałych na skutek podziału mają realizować inne podmioty.

Przykład: inwestor uzyskał warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 9 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce X, która następnie uległa podziałowi na 9 działek.

Jeśli ten sam inwestor zamierza realizować inwestycję w pierwotnym kształcie z tym, że na działkach powstałych na skutek podziału należy przyjąć, (choć w piśmiennictwie podnoszone są również poglądy przeciwne),  iż możliwa jest zmiana decyzji o ustaleniu warunków zabudowy w zakresie oznaczenia numerów działek, o ile nie ulegną zmianie granice terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy (tak wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 listopada 2011 r., IV SA/Po 469/11, dostępny w CBOSA).

Nie rozwiązuje to jednak problemu przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla działki sprzed podziału w częściach na innych inwestorów, a więc niejako przypisania poszczególnych obiektów objętych pierwotnie wydaną decyzją do poszczególnych wydzielonych działek i na rzecz nowych inwestorów. Dość powszechną, choć nieznajdującą oparcia w przepisach prawa praktyką jest przenoszenie decyzji o warunkach zabudowy w częściach, w odniesieniu do poszczególnych działek powstałych na skutek podziału, na poszczególnych inwestorów zainteresowanych realizacją inwestycji. Jeśliinwestorom uda się uzyskać tego rodzaju decyzje, należy mieć świadomość, iż mogą one zostać uznane za wydane z naruszeniem przepisów prawa.

Zgodnie z art.  art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „Organ, który wydał decyzję, o której mowa w art. 59 ust. 1, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie.” W piśmiennictwie podnosi się, iż w przytoczonym przepisie mowa jest o przyjęciu przez nabywcę wszystkich warunków decyzji, a więc dzielenie jej byłoby wprost niezgodne z brzmieniem tego artykułu.

Właśnie to stanowisko potwierdził WSA w Szczecinie w wyroku z dnia 27 października 2011r., sygn. akt II SA/Sz 918/11, a także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w szeregu orzeczeń z lat 2018 oraz 2019. Sprawy dotyczyły przeniesienia części decyzji o warunkach zabudowy na podmiot, który nabył pewną część podzielonej działki, objętej ową decyzją. W rozpatrywanych przypadkach organ za każdym razem zatwierdzał projekt podziału nieruchomości, a następnie przenosił część decyzji na nowego inwestora. Sąd jednomyślnie uznawał takie działanie za naruszenie prawa. Wskazywał, iż nie ma możliwości przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy na nowy podmiot w części, gdyż warunki wydawane są dla konkretnej nieruchomości o określonym obszarze, zatem przeniesienie ich w części skutkowałoby zmianą zasadniczego elementu decyzji i mogłoby prowadzić do zniweczenia celu wydania decyzji, jakim jest zapewnienie ładu przestrzennego. Orzecznictwo jest zatem zgodne, co do kwestii, że przenoszenie decyzji o warunkach zabudowy w części należy oceniać negatywnie jako naruszenie przepisów prawa, a rozbieżność w wydawanych wyrokach wiąże się jedynie z oceną, czy takie naruszenie należy taktować jako rażące, czy też nie. Niektóre z orzeczeń gdańskiego sądu są nieprawomocne, także można się spodziewać, iż za jakiś czas stanowisko w tych sprawach zaprezentuje NSA.