serwis prowadzi

08.07.2019

Proces inwestycyjny

O tym, jak parafia przez nieuwagę właściciela zasiedziała nieruchomość

autor: Agnieszka Tomkowiak

Sąd Najwyższy w wyniku rozpoznania skargi kasacyjnej potwierdził orzeczenie Sądu Okręgowego, zgodnie z którym parafia rzymskokatolicka w Poznaniu skutecznie zasiedziała nieruchomość należącą do Skarbu Państwa. Stało się tak niejako przez nieuwagę właściciela, który nie mając świadomości o przysługującym mu tytule własności, nie wykonywał swych praw do nieruchomości.

Stan faktyczny będący podstawą orzeczenia rysował się następująco:

Historia nieruchomości od 1897 r.

Nieruchomość będąca przedmiotem postępowania stanowił grunt zabudowany budynkiem, który wykraczał poza granice działki (właścicielem działki sąsiadującej była bezsprzecznie Parafia, zwana wówczas także Kolegiatą). Budynek stanowiła kamienica, która została wybudowana w 1897/1898 roku, z której Kolegiata korzystała od momentu zakończenia jej budowy, a nawet uczestniczyła w kosztach jej budowy.

Księga wieczysta nieruchomości wskazuje, że w 1905 r. kupcy będący właścicielami tej nieruchomości sprzedali ją nowemu właścicielowi – osobie fizycznej, która to przekazała ją na rzecz ówczesnej Gminy Miejskiej Poznań. To Kolegiata jednak faktycznie traktowana była jako właściciel nieruchomości, także przez urzędy – przykładowo, już w 1906 r. magistrat zwrócił się do proboszcza Kolegiaty o wyrażenie zgody na przesunięcie licznika wody. W kamienicy przez lata mieszkali głównie księża i misjonarze, ale także osoby świeckie, którym Kolegiata wynajmowała lokale (choć w latach 90-tych dwudziestego wieku część mieszkań wynajmował innym osobom Urząd Miasta i to jemu uiszczano należności z tytułu czynszu).

Okres powojenny

Po drugiej wojnie światowej Kolegiata wyremontowała budynek – naprawiła dach, strop, ściany wewnętrzne, instalację gazową, mury szczytowe i mieszkanie księdza kanonika. Z uzasadnienia wynika, że w latach 50-tych XX wieku Kolegiata uzyskała w ówczesnym sądzie powiatowym poświadczony odpis księgi wieczystej  wskazujący, iż to Kolegiata jest właścicielem nieruchomości.

Współczesne losy

Skarb Państwa – Urząd Miejski w Poznaniu w 1990 r. w związku z remontem wniósł o wpisanie hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości, wskazując siebie jako wierzyciela, a Kolegiatę - jako dłużnika. Od 1994 r. Kolegiata sukcesywnie remontowała pozostałe części budynku, a w latach 1998-2005 uiszczała podatek od nieruchomości. W kolejnych latach Kolegiata płaciła podatek od nieruchomości, jednak były pewne rozbieżności co do precyzyjnego wskazania nieruchomości czy części nieruchomości, za którą uiszczane są należności.

W 2013 r. Parafia pozwała Skarb Państwa – Prezydenta Miasta Poznania celem usunięcia niezgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie z KW Skarbu Państwa jako właściciela i wpisanie w tym miejscu Parafii. Pozew został jednak wówczas cofnięty, a Skarb Państwa wystąpił wobec Parafii do Sądu Rejonowego z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego. Do zawarcia ugody jednak nie doszło.

W roku 2014 tym razem Skarb Państwa pozwał Parafię o wydanie nieruchomości, a sąd rejonowy uwzględnił to żądanie w wyroku zaocznym. Parafia wniosła wówczas sprzeciw, lecz postępowanie zawieszono w związku z wniesieniem wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości przez Parafię w dniu 7 lipca 2014 r.

Regulacje dotyczące możliwości zasiedzenia nieruchomości

Ustawy początkowo nie pozwalały Parafii na zasiedzenie nieruchomości - aż do wprowadzenia odpowiednich przepisów do Kodeksu cywilnego w roku 1990.

Posiadania nieruchomości rozpoczęło się w okresie, kiedy w Poznaniu obowiązywał jeszcze niemiecki kodeks cywilny z 18 sierpnia 1896 r. (Bürgerliches Gesetzbuch, tzw. BGB), który obowiązywał na terenie zaboru pruskiego. Do zasiedzenia wymagał trzydziestoletniego posiadania nieruchomości, a posiadacz żądający stwierdzenia zasiedzenia musiał być przez ten czas ujawniony w księdze wieczystej.

Dekret z dnia 11 października 1946 r. wprowadził do polskiego porządku prawnego Prawo rzeczowe, które było bliskie obecnej regulacji i przewidywało możliwość zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze po dwudziestu latach, a w złej – po trzydziestu, a zniknął wymóg wpisania posiadacza do księgi wieczystej. Jednak w dniu 22 października 1961 r. weszła w życie ustawa z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, zgodnie z którą nie można było nabyć w drodze zasiedzenia własności terenu państwowego (art. 7).

Dopiero ustawa z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny uchyliła zakaz zasiedzenia nieruchomości państwowych (art. 10). Przepisy umożliwiły także zaliczenie części okresu posiadania nieruchomości sprzed czasu uchylenia zakazu - maksymalnie co do połowy wymaganego czasu.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia – I instancja

Sąd rejonowy w sprawie o sygnaturze VII Ns 481/14 w dniu 21 września 2016 r. oddalił wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości przez Parafię. Sąd wskazał m.in., iż posiadanie budynku nie jest tożsame z posiadaniem całej nieruchomości, a całość zgromadzonych dowodów w ocenie sądu rejonowego nie pozwalała na przyjęcie, iżby Parafia miała samoistnie posiadać wskazaną nieruchomość.

Sąd argumentował, że nie sposób stwierdzić zasiedzenie, skoro obligatoryjną przesłanką zasiedzenia zgodnie z art. 172 KC jest władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny (właściciel) oraz upływ ustawowego terminu zasiedzenia, a pierwsza przesłanka nie została w niniejszej sprawie spełniona.

Podkreślał, że Parafia władała częścią budynku, ale tylko tą częścią znajdującą się na nieruchomości sąsiedniej, której Parafia bez wątpienia pozostaje właścicielem. Podnoszony przez Parafię fakt remontowania przez nią budynku uznał za bez znaczenia, jako że Parafia nie była w stanie wykazać czy remontowała tylko swoją część budynku, czy też jego całość. Analogicznie odniósł się do kwestii wynajmu lokali – uznał, iż Parafia dysponowała tylko pewną ich częścią (a Urząd Miasta – inną częścią lokali).

W ocenie sądu I instancji Parafia dopiero od roku 1994 r. stała się posiadaczem samoistnym całości budynku wraz z podwórzem (czyli całej nieruchomości) i dopiero od wtedy administrował nią we własnym imieniu. Sąd przy tym uznał złą wiarę Parafii ze względu na treść ksiąg wieczystych nieruchomości – wobec nich Parafia powinna była zdawać sobie sprawę z tego, że nie przysługuje jej tytuł prawny do tej nieruchomości.

Na marginesie sąd zaznaczył niekonsekwencję Parafii, gdyż – z jednej strony – składała ona pozew o wydanie nieruchomości uznając się za jej właściciela, a z drugiej – podnosiła fakt zasiedzenia nieruchomości, co jest o tyle niespójne z pozwem o wydanie nieruchomości, iż zasiedzieć rzecz może tylko posiadacz niebędący jej właścicielem.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia złożyła Parafia.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia – II instancja

W dniu 31 października 2017 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu po rozpoznaniu sprawy o sygnaturze II Ca 1421/16 wydał postanowienie, którym zmienił zaskarżone postanowienie sądu I instancji.

Sąd II instancji za niezrozumiałą uznał argumentację sądu niższej instancji, iż do grudnia 1994 r. Parafia była posiadaczem jedynie części budynku. Podkreślił, iż podwórze stanowi część budynku i nie sposób mówić o użytkowaniu samego budynku z wyłączeniem jego najbliższego otoczenia, które stanowi z budynkiem pewną funkcjonalną całość. Wskazano, iż Parafia istotnie władała nieruchomością jako posiadacz samoistny ze względu na wzniesienie kamienicy ze środków własnych ówczesnej Kolegiaty oraz czynione przez lata remonty i inne nakłady na nieruchomość. Z drugiej strony, Skarb Państwa przez wiele lat nie był świadomy, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości i dlatego nie wykonywał jakichkolwiek uprawnień z tym związanych.

Sąd odwoławczy przyjął złą wiarę Parafii (ocena dobrej czy złej wiary jest dokonywana na moment uzyskania posiadania, a późniejsza zmiana świadomości posiadacza nie ma już znaczenia i nie uzasadnia przedłużenia terminu zasiedzenia[1]) ze względu na fakt istnienia księgi wieczystej, zawierającej ujawnionego właściciela nieruchomości. Kluczową kwestią było domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, które ma pierwszeństwo w przypadku kolizji z zasadą domniemania dobrej wiary.

Skoro Parafia posiadała samoistnie nieruchomość od 1898 roku, to uznano, iż (zgodnie z ustawą o zmianie Kodeksu cywilnego z 1990 r.) do okresu zasiedzenia należy zaliczyć połowę okresu zasiedzenia wymaganego przy złej wierze, tj. 15 lat sprzed roku 1990. Od tego roku biegł też dalej termin zasiedzenia dla Parafii, która ostatecznie skutecznie zasiedziała nieruchomość po kolejnych 15 latach od wejścia w życie ustawy z 1990 r., tj. w roku 2005.

Władanie nieruchomością przez posiadacza

Odbudowa, remont i nakłady na nieruchomość ze środków własnych w sprawach o stwierdzenie zasiedzenia często stanowi jeden z istotniejszych argumentów świadczących o samoistnym władaniu nieruchomością przez posiadacza samoistnego (tzn. o takim władaniu, gdzie osoba dysponująca nieruchomością robi to „jak właściciel” niezależnie od faktycznego stanu prawnego).

W podobnej rzeczowo sprawie o zasiedzenie nieruchomości przez Skarb Państwa zamku w Wiśniczu [link do artykułu o zamku w Wiśniczu] Sąd Okręgowy w Tarnowie uznał, iż „inwestowane przez Skarb Państwa fundusze, mające na celu odbudowę zamku, dalece przekraczały obowiązki osoby będącej jedynie zarządcą czy administratorem obiektu. […] Poziom zaangażowania Skarbu Państwa w odbudowę zamku (bo na tym w zasadzie polegał remont wykonany po II wojnie światowej) przekonuje o jego całkowicie właścicielskim zachowaniu i władaniu nieruchomością jak dla siebie […].”

Sąd Okręgowy w Tarnowie podkreślał wówczas, że posiadanie całości nieruchomości przez Skarb Państwa wyrażało się m. in. w utrzymywaniu jej w należytym stanie, zgodnym z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, co – w jego ocenie – bez wątpienia wypełniało kryteria art. 336 in principio KC.



[1] postanowienie Sądu Najwyższego z 25 czerwca 2003 r., sygn. III CZP 35/03

Agnieszka Tomkowiak

Agnieszka Tomkowiak

aplikant radcowski, starszy asystent

Masz pytanie?

Agnieszka Tomkowiak

aplikant radcowski, starszy asystent

Starsze wpisy

Newsletter Lexpress

Pozostałe wpisy

Proces inwestycyjny12.06.2014

Sejm przywraca możliwość budowy na użytkach rolnych klas I-III

Proces inwestycyjny29.08.2014

NIK krytycznie o lokalizacji elektrowni wiatrowych

wszystkie wpisy
"

Od lat słyszymy o konieczności zniesienia urzędowych barier w budownictwie. My nie czekamy na cud, lecz każdego dnia pomagamy naszym Klientom te bariery pokonywać.

"

Dowiedz się więcej:

Proces inwestycyjny