serwis prowadzi

26.04.2019

Proces inwestycyjny

Obszar oddziaływania obiektu w świetle projektowanych zmian

autor: Kinga Grzelak

W związku z trwającymi pracami nad projektem zmian w Prawie budowlanym (projekt tej nowelizacji został opublikowany na stronie Rządowego Centrum Legislacji w dniu 12 kwietnia 2019 r.), warto przyjrzeć się bliżej planowanym rozwiązaniom.

Autorzy projektu przewidują zmianę w definicji legalnej „obszaru oddziaływania obiektu”. Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. Z uwagi na fakt, że pojęcie „w zagospodarowaniu” użyte w powyższym przepisie budzi liczne wątpliwości interpretacyjne, proponuje się skreślenie w/w wyrażenia z omawianego przepisu. Projektodawcy podkreślają, że „zmiana zagospodarowania terenu” może w istocie polegać nie tylko na budowie obiektu budowlanego (czyli wiązać się z wykonaniem robót budowlanych), ale też może nie wiązać się z wykonaniem jakichkolwiek robót. Prawo budowlane, zdaniem autorów nowelizacji, powinno zajmować się jedynie tą formą zagospodarowania, która dotyczy obiektów budowlanych, a zatem jedynie „zabudową”.

Do tej pory, w orzecznictwie sądów administracyjnych, na tle wskazanego przepisu, zauważalna była tendencja do szerokiej interpretacji pojęcia „obszaru oddziaływania obiektu”. Tytułem przykładu można wskazać, iż w wyroku WSA w Łodzi z dnia 2 sierpnia 2018 r. (sygn. II SA/Łd 467/18) sąd ten wskazał: „Pojęcia "ograniczeń w zagospodarowaniu terenu" w rozumieniu art.3 pkt 20 Pr.bud. nie można zawężać do samych tylko "ograniczeń zabudowy" tego terenu, i w konsekwencji w tak błędnie (zbyt wąsko) określonym zakresie prowadzić analizę na tle art. 28 ust. 2 Pr.bud. Potwierdza to treść definicji legalnej "obszaru oddziaływania obiektu" w brzmieniu aktualnie obowiązującym, w którym wspomniane "ograniczenia zabudowy" zostały wymienione tylko jako przykładowy rodzaj "ograniczeń w zagospodarowaniu terenu". To ostatnie pojęcie ("ograniczenia w zagospodarowaniu") ma zaś niewątpliwie szerszy zakres znaczeniowy niż same tylko "ograniczenia zabudowy" (…) Przejawami takiego oddziaływania są więc np. hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne albo zanieczyszczenie powietrza, wody lub gleby, bądź też pozbawienie lub ograniczenie możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności, dopływu światła dziennego (…). Przepisami odrębnymi, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu działki inwestora związane z budowanym obiektem, są więc także przepisy prawa cywilnego, które gwarantują właścicielowi nieruchomości sąsiedniej prawo do korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem (art. 140 k.c.).

W wyroku z dnia 14 września 2018 r. WSA w Krakowie (sygn. II SA/Kr 557/18) stwierdził nawet, że: „Zdaniem Sądu uznać bowiem należy, że znaczące zintensyfikowanie ruchu po prywatnej drodze dojazdowej może być właśnie rozumiane jako zmiana zagospodarowania nieruchomości”.

Biorąc pod uwagę podane wyżej przykładowe wyroki można zauważyć, że ustalanie obszaru oddziaływania obiektu budowlanego stało się trudne, gdyż w ocenie sądów, pojęcie to odnosi się do różnych wartości i bliżej niedookreślonych oddziaływań (wibracje, zanieczyszczenia), w tym immisji, co do których granice nie mogą być ustalane jednoznacznie zwłaszcza przez organy administracji architektoniczno-budowlanej czy projektantów. Projektodawcy podkreślili, że obszar oddziaływania obiektu jest podstawą ustalania stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę, a zatem pojęcie to musi być jednoznaczne.

W związku z powyższym uznano, że konieczne jest doprecyzowanie definicji obszaru oddziaływania obiektu, aby była ona dostosowana do materii regulowanej przez Prawo budowlane. Inne formy ograniczenia zagospodarowania terenu niż zabudowa (np. hałas, spaliny) wykraczają poza zakres przedmiotowy Prawa budowlanego. Dlatego też, w świetle projektowanych przepisów, w definicji „obszaru oddziaływania obiektu” ma pozostać jedynie wyrażenie „w zabudowie”.

„Ograniczenia w zabudowie”, w ocenie autorów nowelizacji, są jednoznaczne do ustalenia. W uzasadnieniu do projektu nowelizacji wskazano, iż: „Ograniczenia w zabudowie odnoszą się do takiego wpływu na nieruchomość, który uniemożliwia lub ogranicza wykonywanie robót budowlanych (w tym budowę obiektów budowlanych) z uwagi na niespełnianie przepisów techniczno-budowlanych i innych przepisów szczególnych, które stawiają wprost wymogi dotyczące zabudowy (przede wszystkim wymogi dotyczące odległości jednych obiektów budowlanych od innych obiektów budowlanych)”.

Innymi słowy, na gruncie nowych przepisów, obszarem oddziaływania budowanego obiektu ma być obszar, w stosunku do którego ten obiekt wprowadzi ograniczenia możliwości budowy innych obiektów budowlanych ze względu na wymogi przepisów odnoszące się do zabudowy (a nie ze względu na to, że obiekt wprowadzi jakiekolwiek subiektywne uciążliwości).

Kinga Grzelak

Kinga Grzelak

aplikant radcowski, starszy asystent

Masz pytanie?

Kinga Grzelak

aplikant radcowski, starszy asystent

Starsze wpisy

Newsletter Lexpress

Pozostałe wpisy

Proces inwestycyjny12.06.2014

Sejm przywraca możliwość budowy na użytkach rolnych klas I-III

Proces inwestycyjny29.08.2014

NIK krytycznie o lokalizacji elektrowni wiatrowych

wszystkie wpisy
"

Od lat słyszymy o konieczności zniesienia urzędowych barier w budownictwie. My nie czekamy na cud, lecz każdego dnia pomagamy naszym Klientom te bariery pokonywać.

"

Dowiedz się więcej:

Proces inwestycyjny