Odległości od granicy działki – zmiany od 1 stycznia 2018 r.

Dnia 8 grudnia 2017 r. opublikowano Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14 listopada 2017 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zmiany weszły w życie dnia 1 stycznia 2018 r.

Nowelizacja obejmuje zmiany dotyczące działki budowlanej, wprowadzając m.in. definicję legalną, zgodnie z którą przez działkę budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Nowowprowadzona definicja koresponduje z pojęciem działki budowlanej, które funkcjonuje już na gruncie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z powyższym działką budowlaną w rozumieniu nowego przepisu nie będzie np. działka drogowa, działka przeznaczona pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych oraz grunty rolne i leśne pod warunkiem, że wymagają zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne czy działka, dla której miejscowy plan przewiduje zakaz zabudowy.

Dla działek będących działkami budowlanymi rozporządzenie przewiduje ponadto wymóg zachowania minimalnych odległości.

Zarówno na gruncie „starych” jak i „nowych” przepisów zasadą jest, że budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy w odległości nie mniejszej niż 4 m lub 3 m – w zależności czy budynek zwrócony jest w stronę tej granicy ścianą z oknami lub drzwiami czy bez. Do tej pory w/w odległości mierzono od granicy z sąsiednią działką budowlaną. Po zmianach punktem odniesienia będzie granica tej działki, na której ma powstać budynek, a w związku z tym rodzaj sąsiedniej działki nie będzie miał już znaczenia. Nowe warunki techniczne z obowiązku zachowania wymaganych odległości zwalniają w sytuacji, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.

Rozporządzenie przewiduje, że w wyjątkowych sytuacjach można usytuować budynek w odległości 1,5 m od granicy działki, jednak tylko wtedy, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie to przewidywał. Do tej pory takie odstępstwo mogło mieć również podstawę w wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Od początku stycznia dopuszczalne jest również sytuowanie każdego budynku bezpośrednio w granicy działki budowlanej, jeśli budynek ten będzie przylegał ścianą do ściany budynku już istniejącego na sąsiedniej działce, a jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Aż do końca ubiegłego roku odstępstwo takie było zarezerwowane wyłącznie dla budynków w zabudowie jednorodzinnej.

Wprowadzone zmiany objęły również zagadnienie odstępstw przy sytuowaniu budynku gospodarczego oraz garaży. Nowelizacja doprecyzowała także odległość od granicy działki okapu oraz gzymsu.