Odpowiednie wynagrodzenie za przejęcie urządzeń przesyłowych, czyli jakie?

Wybudowanie przez prywatnego inwestora sieci wodociągowej czy kanalizacyjnej może wiązać się z powstaniem uprawnienia do domagania się od przedsiębiorstwa wodociągowo – kanalizacyjnego przejęcia urządzeń za wynagrodzeniem. W jaki sposób skalkulować jego wysokość?

Rosnące zapotrzebowanie na nowe inwestycje deweloperskie wymusza coraz częściej konieczność poszukiwania terenów budowlanych poza granicami zwartej zabudowy.  Lokalizacja inwestycji z dala od zabudowy oznacza jednak ryzyko braku w okolicy sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej, która zapewnić miałaby dostawę wody lub odbiór ścieków dla nowych mieszkańców. W sytuacji, gdy niezbędny z perspektywy inwestora fragment infrastruktury przesyłowej nie jest ujęty w wieloletnim planie rozwoju i modernizacji urządzeń wodociągowych i urządzeń kanalizacyjnych, pozostaje budowa sieci ze środków własnych inwestora prywatnego, co niewątpliwie wiąże się ze znacznymi kosztami po stronie budującego. Co więcej, poza kosztami budowy sieci, należy również liczyć się z obowiązkami dotyczącymi zapewnienia odpowiedniego stanu wybudowanych urządzeń czy zapewnieniem  odpowiednich tytułów prawnych do nieruchomości, przez które sieć przebiega.

Nie dziwi więc, że najkorzystniejszym rozwiązaniem - z perspektywy prywatnych inwestorów, w szczególności deweloperów - jest domaganie się w oparciu o art. 49 § 2 kodeksu cywilnego, odpłatnego przejęcia urządzeń przez przedsiębiorcę przesyłowego (w przypadku sieci wodociągowych i kanalizacyjnych: przez przedsiębiorstwo wodociągowo – kanalizacyjne). Negocjacje dotyczące przejęcia urządzeń zazwyczaj jednak skupiają się nie tyle na samym przejęciu urządzeń przesyłowych, co raczej na sposobie ustalenia i skalkulowania wysokości wynagrodzenia za przejęcie sieci.

Zgodnie z art. 49 § 2 zdanie drugie kodeksu cywilnego, osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1 [urządzeń przesyłowych – autor], i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej.

Jak w związku z tym ustalić odpowiednie wynagrodzenie? Ustawa w tej kwestii milczy, pozostawiając pole manewru Stronom oraz orzecznictwu sądowemu.

Dwie zasadnicze metodologie ustalania wysokości wynagrodzenia to tzw. metoda kosztorysowa i metoda dochodowa. Według pierwszej z nich, wartość wynagrodzenia przysługującego inwestorowi prywatnemu odpowiadać ma rzeczywistym kosztom wybudowania urządzeń. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2017 r. (sygn. akt II CSK 340/16): „co do zasady „odpowiednie wynagrodzenie”, o którym mowa w art. 49 § 2 k.c. powinno wynagradzać stratę w majątku właściciela urządzeń przesyłowych wynikającą z ich zbycia na rzecz przedsiębiorcy, a zatem powinno odpowiadać aktualnej wartości rynkowej tych urządzeń, a jeżeli nie można jej ustalić, aktualnej wartości poniesionych kosztów ich budowy.”

Natomiast metoda dochodowa (preferowana z oczywistych powodów przez stronę przejmującą urządzenia), skupia się na kalkulacji wynagrodzenia w oparciu nie tyle o koszt budowy urządzeń, co o dochód przedsiębiorstwa wodociągowo - kanalizacyjnego, którego uzyskanie będzie możliwe przy użyciu przekazanych urządzeń. Zgodnie z decyzją Prezesa UOKiK z dnia 21 sierpnia 2009 r. (RPZ 11/2009), ustalając odpowiednie wynagrodzenie za przejęcie urządzeń przy użyciu metody dochodowej „rozważać należy ogół korzyści i ciężarów związanych z zawarciem i realizacją umowy (np. fakt budowy sieci nie objętych wieloletnim planem rozwoju i modernizacji (…) ponoszenie kosztów eksploatacji przejmowanych urządzeń, uzyskiwanie dochodów z przejmowanych urządzeń w dłuższej perspektywie czasowej, zmiana zagospodarowania terenu dla inwestora, możliwość przyłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej”.

O tym, które spośród opisanych sposobów kalkulowania wysokości wynagrodzenia dla inwestora prywatnego wybrać, decyduje zazwyczaj wypracowana w toku negocjacji wola obu Stron umowy, bądź – w przypadku braku jednomyślności – rozstrzygnięcie sądu. W obu przypadkach kluczowe są jednak okoliczności danej sprawy i argumenty, na które powołają się Strony. Z doświadczenia wynika, że wartość wynagrodzenia potrafi wahać się od kilku czy kilkunastu procent aż do stu procent wartości poniesionych kosztów, co jasno pokazuje, że odpowiednia troska inwestora – dewelopera o przebieg negocjacji lub sporu sądowego może w sposób zasadniczy przełożyć się na poniesione koszty całej inwestycji.