serwis prowadzi

30.03.2018

Proces inwestycyjny

Pozwolenie na budowę I etapu inwestycji nie daje gwarancji realizacji całego zamierzenia

autor: Edyta Wielańczyk-Grzelak

Korzystając z możliwości etapowania realizacji inwestycji przewidzianej w prawie budowlanym a polegającej na tym, że uzyskuje się pozwolenie dla I etapu inwestycji jednocześnie przedstawiając plan zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia inwestycyjnego, należy się liczyć z pewnym ryzykiem z tym związanym. Jeśli bowiem po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dla pierwszego z etapów inwestycji wejdzie w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego bądź zmianie ulegnie dotychczasowy, kolejne etapy muszą być zgodne z ustaleniami nowego planu. Może to zniweczyć możliwość realizacji inwestycji w pierwotnie zakładanym kształcie.

Etapowanie inwestycji

Zgodnie z art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 z późn. zm.) pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy, dla całego zamierzenia budowlanego.

Wpływ zmian stanu prawnego na kolejne etapy inwestycji

WSA w Krakowie w wyroku z dnia 6 maja 2014 r., sygn. akt II SA/Kr 277/14 analizował wpływ uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wieloetapowej inwestycji, dla której przy zatwierdzaniu I etapu inwestycji plan nie obowiązywał i badano zgodność inwestycji z decyzją o warunkach zabudowy. Sąd wskazał, że fakt rozpoczęcia realizacji wieloetapowej inwestycji na podstawie pozwolenia na budowę uwzględniającego treść decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie przesądza, że wszystkie kolejne etapy tej inwestycji mogą być realizowane na podstawie pozwoleń na budowę, nieuwzględniających ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który obowiązuje na dzień wydawania pozwolenia na budowę dla kolejnego etapu inwestycji. Sąd zaakcentował, że zgodnie z art. 33 ust. 1 upb kolejne etapy inwestycji realizowane są na podstawie odrębnych decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego. Podkreślił, iż nie jest tak, że wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę pierwszego etapu inwestycji w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy powoduje, iż wszystkie kolejne etapy inwestycji należy badać pod kątem zgodności z tą właśnie decyzją o warunkach zabudowy, nawet wówczas, gdy jej ustalenia są sprzeczne z ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

W analizowanym wyroku Sąd zaakcentował, iż oczywistym jest, że w sytuacji dużej inwestycji budowlanej realizowanej etapowo, dla każdego z tych etapów wydawana jest oddzielna decyzja o pozwoleniu na budowę, w konsekwencji czego jest tyle odrębnych spraw o pozwolenie na budowę, ile wniosków złoży inwestor obejmując nimi kolejne etapy budowy wieloetapowej. W każdej z tych spraw osobno organ administracji zobowiązany jest zbadać zgodność projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy bądź z ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. To zaś oznacza, że wprawdzie decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dotyczy całego obszaru objętego zamierzeniem inwestycyjnym, jednakże w praktyce jest ona niejako "konsumowana" etapami wyznaczanymi kolejnymi wnioskami o pozwolenie na budowę poszczególnych etapów inwestycji budowlanej. Nie zwalnia to organów administracji z ustalania w toku postępowania administracyjnego stanu prawnego w zakresie objęcia terenów wskazywanych jako obszar inwestycji, ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W analizowanym wyroku WSA w Krakowie pokreślił, iż zgodnie z zasadą aktualności, organy administracji publicznej wydają decyzje administracyjne na podstawie przepisów prawnych obowiązujących w dniu wydania decyzji. Organ wydający pozwolenie na budowę, oceniając zamierzenie inwestycyjne powinien się zatem kierować ustaleniami prawa miejscowego obowiązującego w dacie wydawania decyzji. Zdaniem Sądu, to, że na podstawie decyzji o warunkach zabudowy zostało wydane uprzednio pozwolenie na budowę pierwszego etapu inwestycji nie oznacza, że decyzja ta może stanowić podstawę prawną dla kolejnych etapów.

Kolejny etap w oparciu o nowy lub zmieniony plan miejscowy

            Jeśli zatem pozwolenie na budowę dla I etapu zostało wydane w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, a na etapie udzielania pozwolenia dla kolejnych etapów inwestycji obowiązuje już dla danego terenu miejscowy plan, kolejne etapy muszą być z nim zgodne. Podobnie jeśli pierwotnie obowiązujący plan uległ zmianie.

Przykład: w dacie wydania pozwolenia na budowę dla I etapu inwestycji obowiązywał plan miejscowy z 1998 r. dopuszczający na działce inwestora zabudowę usługową; w 2018 r. inwestor występuje o pozwolenie na budowę dla II etapu inwestycji lecz dla nieruchomości uchwalono nowy plan w 2017 r. przewidujący na niej zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. W takim przypadku dokonując oceny inwestycji objętej wnioskiem inwestora pod kątem zgodności z planem miejscowym organy będą brać pod uwagę postanowienia planu miejscowego z 2017 r.! Plan miejscowy z 1998 r. nie może być już brany pod uwagę. Nie ma bowiem możliwości zrealizowania kolejnego etapu inwestycji w sposób przewidziany w planie zagospodarowania terenu dla całości zamierzenia inwestycyjnego przedstawianym wraz z wnioskiem o pozwolenie dla I etapu, z uwagi na późniejsze wejście w życie planu miejscowego z 2017 r. przewidującego odmienne przeznaczenie działki inwestora, na której pierwotnie inwestor planował zrealizować II etap inwestycji.

Brak gwarancji

Nie jest zatem tak, jak mogłoby się wydawać, że uzyskanie pozwolenia na budowę pierwszego etapu inwestycji, wiążące się z przedstawieniem planu zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia inwestycyjnego, jest dla inwestora gwarancją (swoistą promesą) zrealizowania całości inwestycji w pierwotnym kształcie. Inwestor nie może mieć co do tego pewności. W sytuacji, w której, po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dla pierwszego etapu większej inwestycji wchodzi w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący odmienne przeznaczenie dla obszaru objętego inwestycją bądź zmienia się dotychczas obowiązujący plan, realizacja kolejnych etapów inwestycji może się okazać niemożliwa. 

Edyta Wielańczyk-Grzelak

Edyta Wielańczyk-Grzelak

radca prawny, konsultant

Masz pytanie?

Edyta Wielańczyk-Grzelak

radca prawny, konsultant

Starsze wpisy

Newsletter Lexpress

Pozostałe wpisy

Proces inwestycyjny12.06.2014

Sejm przywraca możliwość budowy na użytkach rolnych klas I-III

Proces inwestycyjny29.08.2014

NIK krytycznie o lokalizacji elektrowni wiatrowych

wszystkie wpisy
"

Od lat słyszymy o konieczności zniesienia urzędowych barier w budownictwie. My nie czekamy na cud, lecz każdego dnia pomagamy naszym Klientom te bariery pokonywać.

"

Dowiedz się więcej:

Proces inwestycyjny