serwis prowadzi

21.10.2018

Proces inwestycyjny

Pozwolenie na użytkowanie w przypadku niewykonania lub nieprawidłowego wykonania części robót

autor: prof. UAM dr hab. Krystian Ziemski

Możliwość  użytkowania obiektu budowlanego w przypadkach prawem określonych wymaga  uprzedniego uzyskania pozwolenia. Wiąże się to z koniecznością uzyskania decyzji pozwolenie na użytkowanie, o której mowa  w art. 59 ust. 1 ustawy Prawo budowlane (dalej: u.p.b.).  Wydanie decyzji obligatoryjnie poprzedzone  musi być przeprowadzeniem kontroli przez właściwy organ nadzoru budowlanego.  Ustalenia  przeprowadzonej kontroli decydują  o tym, czy pozwolenie  zostanie wydane, czy też inwestor spotka się z odmową.

W ramach wspomnianej obligatoryjnej kontroli weryfikowane są liczne  elementy. Szczególną uwagę przywiązał prawodawca do określenia zakresu kontroli z punktu widzenia zgodności z projektem architektoniczno-budowlanym. Obejmuje ona  parametry dotyczące kubatury obiektu, powierzchni zabudowy, wymiaru obiektu, liczby kondygnacji, widocznych elementów nośnych konstrukcyjnych, parametrów dachu,  wykonania urządzeń budowlanych, wyposażenia obiektów w elementy zapewniające ich użytkowanie w sposób zgodny z przeznaczeniem, a także zapewnienie spełnienia specjalnych warunków korzystania z budynków mieszkaniowych i budynków użyteczności publicznej.  Kontroli podlegają także zastosowane wyroby budowlane mające znaczenie dla bezpieczeństwa konstrukcji budowy i bezpieczeństwa pożarowego, wykonanie  nakazanych rozbiórek obiektów nieprzewidzianych do dalszego użytkowania oraz uporządkowanie terenu budowy.

Tak obszerne przytoczenie przesłanek udzielania pozwolenia na użytkowanie obiektu jest niezbędne z tej racji, że ich niespełnienie, niepełne wykonanie, czy odstępstwa od nich, stanowić mogą przesłankę do wydania decyzji odmawiającej zgody na użytkowanie obiektu, bądź też do skorzystania przez organ nadzoru budowalnego z kompetencji, o których mowa w art. 59 ust. 2 i 3 u.p.b. z ograniczeniami wynikającymi z ust. 4.[1]

W przepisach art. 59 ust. 2 i 3 u.p.b. przewidziano trzy możliwe zachowania się organu nadzoru na wypadek, gdy w rezultacie przeprowadzonej kontroli  stwierdzi,  iż nie wszystkie roboty zostały  wykonane w sposób prawidłowy, bądź też ich nie wykonano w całości bądź części. W takiej sytuacji  organ  1) określić może warunki przyszłego użytkowania kontrolowanego obiektu, albo 2) uzależnić użytkowanie od wykonania w oznaczonym czasie określonych robót budowlanych (art. 59 ust. 2 u.p.b.). Nadto  w przypadku stwierdzenia, że pomimo nie wykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem,  spełnia on wymagania w zakresie podlegającym  opisanej powyżej kontroli,  3) organ  udzielając pozwolenia na użytkowanie może określić obowiązek oraz termin ich wykonania.

W związku z taką redakcją wspomnianych przepisów art. 59 ust. 2 i 3 u.p.b., przewidującą kilka możliwych rozstrzygnięć organu nadzoru budowlanego, w praktyce pojawiają się liczne, wymagające przesądzenia wątpliwości. W szczególności dotyczą one precyzyjnego określenia przesłanek uzasadniających zastosowanie każdego z wymienionych środków, a nadto  określenia  skutków prawnych wywołanych zastosowaniem każdego  z nich, w tym zwłaszcza dla inwestora. W dalszej kolejności wyjaśnienia wymaga określenie wzajemnych relacji poszczególnych środków, zwłaszcza w zakresie dopuszczalności  łącznego bądź rozdzielnego  ich zastosowania.

Tym właśnie zagadnieniom dedykowane jest niniejsze i przewidywane kolejne opracowania. Z racji  przyczynkarskiego charakteru oraz rozmiaru publikowanych na łamach portalu artykułów, nie jest możliwe zwarte opracowanie wszystkich wspomnianych problemów w ramach jednej publikacji. W niniejszym artykule zatem skupię  uwagę wyłącznie na próbie sprecyzowania przesłanek dopuszczalności zastosowania pierwszego z opisywanych środków.

Przesłanki zastosowania art. 59 ust. 2 u.p.b. nie zostały przez prawodawcę sprecyzowane ani w odniesieniu do możliwości określenia warunków użytkowania (1) ani w odniesieniu do uzależnienia użytkowania od wykonania określonych robót budowlanych w określonym czasie (2).  

Odwołując się do istoty pozwolenia na użytkowanie oraz sprecyzowanych w ustawie przesłanek jego wydania można je jednak zrekonstruować.  

Określenie warunków  użytkowania (przesłanka 1/) musi  pozostawać w związku ze sposobem  użytkowania obiektu wskazanym przez inwestora we wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę.  Skorelowany musi on być z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu, a nadto w przypadkach tego wymagających, z decyzjami określającymi warunki korzystania ze środowiska (tzw. decyzja środowiskowa).  Nie można w drodze art. 59 ust. 2 u.p.b. zmienić, czy też określić sposobu użytkowania odmiennego od przewidywanego, jako  stanowiący  podstawę do uzyskania pozwolenia budowalnego. Uzupełniająco wskazać należy, iż zastosowanie art. 59 ust. 2 u.p.b. (przesłanka 1/) nie może służyć  do konwalidowania w drodze określenia warunków użytkowania w przypadku stwierdzonej samowoli budowlanej. Sprawą wymagającą rozważenia jest, czy nieistotne odstępstwa od pozwolenia budowlanego stanowić mogą podstawę do określenia w decyzji pozwolenie na użytkowanie warunków użytkowania obiektów. Analiza całości postanowień art. 59 i nast. u.p.b. nakazuje przyjąć, że nieistotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego  mogą być zakwalifikowane jako nieprawidłowe wykonanie obiektu skutkować mające wręcz potrzebą określenia warunków użytkowania. Wobec braku spełnienia się przesłanek odmowy wydania pozwolenia na użytkowanie (określonych  w art. 59 ust. 5 u.p.b.) organ wydać ma właśnie pozwolenie na użytkowanie, jednak z niezbędnymi ograniczeniami. Podobnie niewykonanie pewnych robót w sposób odpowiadający zasadom sztuki budowlanej, jednak w sposób nie stanowiący zagrożenia dla życia i zdrowia ludzi, może być uznany za przesłankę określenia przez organ warunków użytkowania. Także zastosowanie materiałów, bądź technologii innej niż przyjęta w projekcie może uzasadniać określenie inwestorowi warunków użytkowania. Kolejną przesłanką jest niewykonanie pewnych robót w całości, bądź w części. Zapewne chodzi tutaj o roboty budowlane na obiekcie, bądź też związane z obiektem, ew.  z zagospodarowaniem terenu, których niewykonanie w całości, bądź części nie stanowi przeszkody na wydanie zgody na użytkowanie, jednak użytkowanie wymagać będzie np. wykonania przez inwestora pewnych zabezpieczeń.  Ograniczenia  inwestora w korzystaniu z obiektu mogą mieć charakter  czasowy bądź trwały, jednak co do zasady nie mogą one powodować zmiany  przeznaczenia obiektu.

Określenie warunków użytkowania obiektu nie może być interpretowane jako określenie sposobu użytkowania obiektu. Nie może być także interpretowane jako możliwość nałożenia na inwestora obowiązku wykonywania pewnych robót, gdyż to jest przecież przedmiotem pozostałych sytuacji określonych art. 59 ust. 2 u.p.g. (sytuacja 2) oraz art. 59 ust. 3 u.p.b. Skoro jednak określenie warunków użytkowania obiektu związane może być także z niewykonaniem, czy niecałkowitym wykonaniem pewnych robót, inwestor może, w drodze usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, bądź ich skutków, czy też wykonania robót dotychczas niewykonanych, użytkować obiekt bez wskazanych w decyzji ograniczeń (warunków użytkowania). Warunki te określone są przecież wobec istnienia określonego stanu faktycznego, którego zmiana sprowadzająca się do  usunięcia  nieprawidłowości skutkuje tym, iż ograniczenia w użytkowaniu stają się bezprzedmiotowe.

Co do zasady wskazać można, iż określenie warunków użytkowania może mieć zatem charakter trwały, czy też przejściowy. Prawodawca nie wskazuje tutaj jednak ani obowiązku ani nawet możliwości  określenia  terminu w jakim ograniczenia te będą wiążące, ani uzależnienia użytkowania obiektu od dokonania określonych robót. Wskazanie przez organ warunków użytkowania (przesłanka 1/ z art. 59 ust. 2 u.p.b.) nie może być traktowane jako wydanie decyzji pozwolenie na użytkowanie z zastrzeżeniem określonych warunków, jako uzależniających przystąpienie do użytkowania obiektu. Kwestia ta uregulowana została jako odrębna możliwość działania organu nadzoru budowlanego w art. 59 ust. 2 przesłanka 2/ u.p.b.

Rezultatem zastosowania art. 59 ust. 2 u.p.b. przesłanka 1/ jest możliwość użytkowania przez inwestora obiektu w sposób, co do zasady odpowiadający zakładanemu przeznaczeniu, jednak z pewnymi ograniczeniami niewpływającymi na wykluczenie użytkowania obiektu w sposób odpowiadający jego przeznaczeniu. Nie może stanowić podstawy do ograniczenia użytkowania naruszenie jakichkolwiek innych norm, niż te zgodności z którymi dotyczy kontrola organu nadzoru, o której mowa w art. 59 ust. 1 u.p.b. Skutkiem jest zatem możliwość użytkowania obiektu z obowiązkiem przestrzegania przez użytkownika ograniczeń wskazanych w decyzji pozwolenie na użytkowanie. Określenie  skutków  użytkowania obiektu w sposób nierespektujący ograniczeń  oraz skutków zlikwidowania przyczyn dla których ograniczenia wprowadzono stanowić będą przedmiot odrębnego opracowania.



[1] Przepis ten  wyłącza  możliwość  korzystania z ust. 3 w przypadku, gdy przedmiotem zgody na użytkowanie ma być instalacji  i urządzeń  służących  ochronie środowiska. W przypadku tych instalacji skorzystanie
z kompetencji określonych art. 59 ust.  3 u.p.b. jest niedopuszczalne.

prof. UAM dr hab. Krystian Ziemski

prof. UAM dr hab. Krystian Ziemski

radca prawny, senior partner

Masz pytanie?

prof. UAM dr hab. Krystian Ziemski

radca prawny, senior partner

Starsze wpisy

Newsletter Lexpress

Pozostałe wpisy

Proces inwestycyjny12.06.2014

Sejm przywraca możliwość budowy na użytkach rolnych klas I-III

Proces inwestycyjny29.08.2014

NIK krytycznie o lokalizacji elektrowni wiatrowych

wszystkie wpisy
"

Od lat słyszymy o konieczności zniesienia urzędowych barier w budownictwie. My nie czekamy na cud, lecz każdego dnia pomagamy naszym Klientom te bariery pokonywać.

"

Dowiedz się więcej:

Proces inwestycyjny