Pozwolenie na użytkowanie pod warunkiem wykonania określonych robót

W opracowaniu z dnia 21 października 2018 r. opublikowanym na portalu ziemskibiznes.pl analizie poddano kwestie związane z pozwoleniem na użytkowanie obiektów w kontekście określenia warunków użytkowania obiektów na podstawie art. 59 ust. 2 przesłanka (1) u.p.b. Zgodnie z zapowiedzią tam zawartą  kontynuując rozważania w kontekście art. 52 ust. 2 oraz 3 u.p.b. przejdziemy do charakterystyki przesłanki (2), o której mowa w art. 59 ust. 2 u.p.b.

W przypadku tej przesłanki  uregulowano możliwość wydania decyzji pozwolenie  na użytkowanie uzależniając  możliwości przystąpienia do użytkowania obiektu od wykonania określonych robót budowlanych w określonym przez organ czasie. Jest to klasyczne wręcz zastrzeżenie warunku  z jednoczesnym określeniem czasu  w jakim warunek ten musi się ziścić[1]. Warunek w tym rozumieniu oznacza, że od ziszczenia  się (zrealizowania) zdarzenia przyszłego (wykonania robót) uzależnione jest wywołanie skutku  prawnego  w postaci możliwości  przystąpienia do zgodnego z prawem użytkowania obiektu (tzw. warunek zawieszający). Ziszczenie się warunku skutkuje możliwością przystąpienia do użytkowania obiektu bez konieczności dokonywania jakichkolwiek dalszych czynności ze strony organu, czy to kontrolnych,  sprawdzających, czy też jakichkolwiek innych, w tym również  wydawania przez organ nadzoru dalszych rozstrzygnięć w tym przedmiocie. Skutek prawny w postaci możliwości przystąpienia do użytkowania obiektu następuje bowiem z mocy samego prawa z chwilą zakończenia nakazanych robót budowlanych, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w odpowiedniej adnotacji w dzienniku budowy.

Spełnienie warunku, o którym mowa w art. 59 ust. 2 przesłanka (2) u.p.b. uzależnione jest  od  zachowania się samego inwestora, a więc adresata decyzji pozwolenie na użytkowania obiektu. Skutek w postaci możliwości przystąpienia do użytkowania obiektu następuje  nie z chwilą, kiedy decyzja pozwolenie na użytkowanie stanie się ostateczną, lecz dopiero z chwilą ziszczenia się warunku, a więc zrealizowania przez adresata decyzji wskazanych  nią robót budowlanych.

Pojęcia  warunku w tym rozumieniu (tj. w rozumieniu art. 59 ust. 2 przesłanka (2) nie można utożsamiać z określeniem warunków, o których mowa w art. 59 ust. 2 u.p.b. przesłanka (1), tj.  określenia  „warunków użytkowania obiektu” (o czym była mowa w opracowaniu poprzedzającym). W przypadku przesłanki (1) chodzi, jak wskazywano, o określenie pewnych ograniczeń w użytkowaniu obiektu niewpływających jednak na zmianę istoty określonego sposobu  użytkowania, która określona została w decyzji pozwolenie budowlane,  poprzedzającej ją decyzji  środowiskowej, a także decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o ile jej wydanie było wobec braku miejscowego planu, niezbędne[2].

Posłużenie się przez prawodawcę określeniem „warunki użytkowania” w przypadku przesłanki (1) nie jest najszczęśliwsze. Nawiązuje do potocznego znaczenia słowa „warunek”, które nie ma nic wspólnego z określeniem warunku w rozumieniu prawnym, o którym mowa w przypadku przesłanki (2) z art. 59 ust. 2 u.p.b. Na marginesie wspomnieć wypada, że w art. 59 ust. 3 u.p.b. prawodawca posłużył się po raz kolejny określeniem „warunki”, jednak w jeszcze innym znaczeniu[3]. W tym ostatnim przypadku chodzi bowiem o przesłanki określone art. 59 ust. 1 u.p.b w związku z art. 59a u.p.b., których  spełnienie  musi zostać stwierdzone  w trakcie kontroli obowiązkowej, celem  uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu.  O tych przesłankach  będzie mowa w dalszym opracowaniu.  

Wracając do warunku,  o którym  mowa w przypadku przesłanki (2) z art. 59 ust. 2 u.p.b., istotne jest, że prawodawca przewiduje  możliwość jego określenia przez organ,  z zastrzeżeniem, że  spełnienie warunku nastąpić musi  w czasie określonym warunkową decyzją pozwolenie na użytkowanie. Oznacza to, że niespełnienie warunku  we wskazanym  czasie, z mocy prawa nieskutecznym czyni  jego spełnienie w terminie późniejszym. Co prawda  wykonanie „warunkowych robót” budowlanych,  (robót od wykonania których uzależniono możliwość użytkowania obiektu), po upływie terminu określonego warunkową decyzją jest  fizycznie możliwe, jednakże nie może już w ten sposób  wywołany zostać skutek prawny w postaci możliwości przystąpienia do użytkowania obiektu na podstawie uzyskanego warunkowego zezwolenia na użytkowanie.  Niewykonanie nakazanych robót budowlanych w terminie określonym decyzją wydaną  na podstawie art. 59 ust. 2 przesłanka (2) skutkuje jej wygaśnięciem.  Wykonanie  zatem nakazanych robót już  po tym terminie   nie może być  uznane za spełnienie się warunku. Nieodzowne jest wówczas  ponowienie  procedury poprzedzającej uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, a więc wystąpienie przez inwestora z ponownym wnioskiem o przeprowadzenie kontroli w celu potwierdzenia wykonania budowy zgodnie z ustaleniami określonymi w pozwoleniu na budowę i stanowiącym do niego załącznik projektem.

Do wyjaśnienia pozostają nam jeszcze przesłanki stanowiące podstawę do wydania warunkowej decyzji pozwolenie na użytkowanie obiektu. Do tego tematu powrócimy już w kolejnym opracowaniu.