Projektowane zmiany w procesie inwestycyjnym w świetle tzw. „specustawy mieszkaniowej” (część I)

Na etapie konsultacji publicznych znajduje się obecnie rządowy projekt ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. „specustawa mieszkaniowa”), który wprowadza uproszczone zasady oraz procedury przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Kogo dotyczy ustawa?

Projektodawcy przewidują, że głównymi beneficjentami ułatwień wprowadzonych w ustawie będą deweloperzy. Zgodnie z założeniem, specustawa ma dotyczyć „inwestycji mieszkaniowych”, a przez takie należy rozumieć przedsięwzięcia w ramach których powstaną przynajmniej dwa budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 50 lub nie mniej niż 25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi. Na uproszczonych zasadach określonych w ustawie będzie mogła również powstać tzw. infrastruktura towarzysząca, do której zaliczają się m.in. obiekty usług zdrowia, oświaty, sportu i rekreacji, drogi publiczne czy tereny zieleni urządzonej.

Tzw. „decyzja lokalizacyjna”

Zgodnie z art. 20 projektowanej ustawy do w/w inwestycji mieszkaniowych nie będzie miała zastosowania ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Specustawa wprowadza bowiem własny reżim w zakresie standardów lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Decyzję w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej ma wydawać wojewoda w terminie 45 dni od dnia złożenia wniosku. Za każdy dzień niedotrzymania terminu w wydaniu decyzji organowi ma grozić kara w wysokości 500 zł. Co istotne, decyzję w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej inwestor będzie mógł uzyskać nie tylko w przypadku gdy na danym obszarze nie będzie miejscowego planu, ale również wtedy gdy plan ten będzie obowiązywał i w świetle jego postanowień realizacja planowanej inwestycji nie będzie (teoretycznie) możliwa. Projektowane przepisy zobowiązują inwestora – przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji – do przeprowadzenia publicznego konkursu na koncepcję urbanistyczno-architektoniczną.

W przypadku zamiaru realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej na terenie, dla którego istnieje miejscowy plan i nie przewiduje on tych inwestycji lub inwestycja w jakimkolwiek zakresie jest niezgodna z ustaleniami miejscowego planu, inwestor mimo wszystko będzie mógł wystąpić z wnioskiem o wyrażenie zgody na realizację planowanej inwestycji do właściwej miejscowo rady gminy, która w terminie 60 dni od dnia złożenia wniosku będzie mogła tę zgodę wyrazić, biorąc pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta, niezwłocznie po wpłynięciu takiego wniosku będzie miał obowiązek umieścić go na stronie Biuletynu Informacji Publicznej wyznaczając termin składania uwag do wniosku (wyznaczony termin powinien mieścić się w przedziale 14-21 dni od dnia zamieszczenia wniosku w BIP).

Dla obszarów objętych zamiarem realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, dla których nie obowiązuje miejscowy plan, wymagane będzie uzyskanie zgody właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Dostęp do odpowiedniej infrastruktury

Projektodawcy określili podstawowe wymogi, jakim będą musiały odpowiadać inwestycje mieszkaniowe. Wskazane standardy dotyczą przede wszystkim konieczności zapewnienia danej inwestycji dostępu do drogi publicznej, a także do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i elektroenergetycznej. Ponadto, wprowadzono wymogi odległościowe od podstawowej infrastruktury – zgodnie z założeniem inwestycję mieszkaniową należy lokalizować w odległości nie większej niż:

- 1000 m od przystanku publicznego transportu zbiorowego,

- 3000 m od szkoły podstawowej i przedszkola (z zastrzeżeniem, że będą mogły przyjąć nowych uczniów lub zapewnić wychowanie przedszkolne określonej liczbie dzieci),

- 1000 m od placówki podstawowych usług handlowych,

- 3000 m od urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu.

Nawet jeżeli w/w wymogi w zakresie odległości od szkoły lub przedszkola nie będą mogły zostać spełnione, inwestor będzie miał możliwość zrealizowania inwestycji pod warunkiem, że zobowiąże się do przekazania na rzecz gminy kwoty odpowiadającej 5-letnim kosztom zapewnienia transportu i opieki w czasie przewozu dziecka.