Projektowane zmiany w procesie inwestycyjnym w świetle tzw. „specustawy mieszkaniowej” (część II)

W dniu 15 marca 2018 r. przedstawiony został rządowy projekt ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. „specustawa mieszkaniowa”), który wprowadza uproszczone zasady oraz procedury przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Maksymalna wysokość budynków

Projekt specustawy przewiduje maksymalne progi w zakresie wysokości zabudowy. Poza miastami oraz w miastach, w których liczba mieszkańców nie przekracza 30 000, inwestycje mieszkaniowe nie będą mogły być wyższe niż 3 kondygnacje nadziemne, a w miastach, w których liczba mieszkańców mieści się w przedziale 30 000 - 100 000, górną granicą mają być 4 kondygnacje nadziemne. Od wskazanych ograniczeń został przewidziany wyjątek: jeżeli w odległości nie większej niż 3000 m od budynków objętych inwestycją mieszkaniową będą znajdowały się w istniejącej zabudowie budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej wymienione powyżej liczby kondygnacji, wówczas maksymalną wysokość budynków objętych inwestycją mieszkaniową będzie wyznaczała wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie. Warto podkreślić, że dla miast, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000, projektodawcy nie przewidzieli żadnych ograniczeń jeżeli chodzi o maksymalną ilość kondygnacji.

Dodatkowe ułatwienia

W myśl projektowanej ustawy, jeżeli w stosunku do nieruchomości objętych decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wystąpi konieczność usunięcia drzew lub krzewów to właściwy organ będzie mógł na to zezwolić już w pozwoleniu na budowę wydanym dla inwestycji mieszkaniowej.

Na gruncie nowych przepisów zasadą ma być zakaz lokalizacji inwestycji mieszkaniowych lub towarzyszących na terenach podlegających ochronie, ale inwestor będzie miał możliwość uzyskania zgody w odpowiednim trybie na odstępstwo od tego wymogu.

Ponadto, specustawa dopuszcza możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszących na obszarze kolejowym, o ile nie utrudni to  zarządzania, eksploatacji i utrzymania linii kolejowej oraz przewozu osób i rzeczy.

Warto dodać, że zgodnie z projektem decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wygaśnie, jeżeli przed upływem 3 lat od dnia uzyskania przez nią ostateczności nie zostanie wydane pozwolenie na budowę inwestycji mieszkaniowej.

Podsumowanie

Z treści uzasadnienia projektu ustawy wynika, że jej celem jest „redukcja barier prawnych, które ograniczają rozwój mieszkalnictwa, w tym w szczególności dostępność mieszkań dla osób o przeciętnych i niskich dochodach”. Przedstawiony przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju projekt wychodzi naprzeciw oczekiwaniom deweloperów, bowiem znacznie skraca i upraszcza procedurę zmierzającą do realizacji inwestycji mieszkaniowych. Pomimo to, projektowane zmiany są również szeroko krytykowane z uwagi na potencjalne „zagrożenie dla ładu przestrzennego” i obawy, że obniżone zostaną standardy mieszkań. Projekt, który został przedstawiony 15 marca 2018 r. znajduje się obecnie na etapie konsultacji publicznych.