Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego po zmianach

Ustawa z dnia 20 lipca 2017 roku – o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. z 2017 roku, poz. 1529) [dalej także: „ukzn”], oprócz utworzenia Krajowego Zasobu Nieruchomości, określenia m.in. zasad kwalifikowania i przekazywania nieruchomości do Zasobu oraz gospodarowania przekazanymi nieruchomościami, dokonała kilku istotnych zmian w przepisach obowiązujących.

Jedną z nich była dokonana na mocy art. 114 ukzn, zmiana polegająca na dodaniu w art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku – o własności lokali (Dz.U. z 2015 roku, poz. 1892 z późn. zm.) [dalej także: „uwl”] ust. 1a uwl, zgodnie z którym, ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następować ma zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.

Powodem, dla którego do systemu prawnego wprowadzono powyższy przepis, była chęć przeciwdziałania praktyce uzyskiwania przez niektórych inwestorów decyzji dla zamierzenia określonego jako budowa budynku jednorodzinnego (gdy np. tylko taki rodzaj zabudowy jest dopuszczony przez miejscowy plan), a następnie wyodrębnianie w wybudowanym budynku wielu lokali mieszkalnych i tworzenie z niego budynku de facto wielorodzinnego.

Przepis powyższy wywołuje jednak poważne wątpliwości interpretacyjne. Ustawodawca nie sprecyzował, ani w samej ustawie, ani w uzasadnieniu jej projektu, czy dla wyodrębnienia lokalu jest obecnie wymagane przedłożenie wszystkich decyzji, o których mowa w ww. przepisie (tj. decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku miejscowego planu, decyzji udzielającej pozwolenia na budowę oraz decyzji udzielającej pozwolenia na użytkowanie). Jest to oczywiście jedna z możliwych interpretacji. Byłaby ona jednak o tyle nielogiczna, że w przypadku budynków wybudowanych przed wieloma laty, powyższe decyzje (ich odpowiedniki) mogły się nie zachować lub też nie były w ogóle wydane (bo nie były wymagane). W takich budynkach nie byłoby więc możliwości wyodrębnienia nowego lokalu mieszkalnego. Taka wykładnia byłaby sprzeczna z założeniem o racjonalności prawodawcy.

Jedyną logiczną interpretacją przepisu art. 2 ust. 1a uwl, wobec braku jego precyzji, byłaby ta, w myśl której przedłożenie decyzji o których mówi powyższy przepis (lub też nakaz badania zgodności z miejscowym planem) aktualizowałby się wyłącznie w przypadku, w którym decyzje takie istnieją i pozostają w dyspozycji właściwych organów. W przypadku, w którym decyzje takie nie zachowały się lub nie istniały, zasadnym byłoby domaganie się od właściwych organów zaświadczenia poświadczającego powyższą okoliczność.

Na podstawie rzeczonych zaświadczeń, właściwe podmioty (notariusze, sądy) mogłyby dochodzić do wniosku, że ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego, pomimo braku decyzji o których mówi art. 2 ust. 1a uwl, jest zgodne z prawem (nie jest sprzeczne z ww. decyzjami).

Niestety, wobec braku przemyślanych zapisów przepisu art. 2 ust. 1a uwl, prezentowany sposób jego wykładni, pozostają postulatem jedynie de lege lata.