Proces inwestycyjny
Zmiana treści służebności
autor: Ewa Skrzypczyńska
Zmieniające się warunki społeczno-gospodarcze mogą powodować, że już po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie potrzeba zmiany jej treści lub sposobu wykonywania.
Konieczność zmian może dotyczyć w szczególności służebności czynnych, polegających na prawie korzystania w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Obowiązujące przepisy dopuszczają możliwość dokonania zmian treści służebności.
Umowa właścicieli
Treść lub sposób wykonywania służebności gruntowej można zmienić przede wszystkim przez umowę pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej (art. 248 § 1 k.c.).
Do jej zawarcia może dojść z inicjatywy właściciela nieruchomości władnącej albo właściciela nieruchomości obciążonej. W pierwszym przypadku propozycja zmiany treści służebności będzie co do zasady dotyczyć rozszerzenia zakresu uprawnień, natomiast w drugim – zmniejszenia zakresu obciążeń. Taka umowa powinna odpowiednio określać zakres zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności gruntowej. Ponadto – w celu ujawnienia zmiany prawa w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, których dotyczy – powinna zostać zawarta w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 u.k.w.h.).
Jest to podstawowy sposób zmiany treści służebności, możliwy jednak wyłącznie w przypadku porozumienia pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej.
Roszczenie właściciela nieruchomości obciążonej
Brak takiego porozumienia powoduje, że dokonanie jakichkolwiek zmian treści lub sposobu wykonywania służebności będzie mogło zostać dokonane wyłącznie w postępowaniu sądowym.
Art. 291 k.c. stanowi podstawę roszczenia o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności w drodze odpowiedniego powództwa. Przesłanką do zgłoszenia przywołanego żądania jest zaistnienie ważnej potrzeby gospodarczej po ustanowieniu służebności, przez którą należy rozumieć nowe potrzeby gospodarcze nieruchomości obciążonej, niedające się przewidzieć w chwili ustanowienia służebności i aktualnie ograniczone przez pierwotną treść i ustalony sposób wykonywania służebności gruntowej. Jednocześnie należy uwzględnić, że żądana zmiana nie może przynosić niewspółmiernego uszczerbku nieruchomości władnącej.
Ponadto należy zauważyć, że dokonywana na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności następuje za wynagrodzeniem, które co do zasady powinno rekompensować zmniejszenie użyteczności nieruchomości władnącej w wyniku zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności.
Zmiany treści służebności na przywołanej podstawie można jednak dokonać wyłącznie na wniosek właściciela nieruchomości obciążonej.
Uprawnienie właściciela nieruchomości władnącej
Z uwagi na to, że art. 291 k.c. stanowi wyłącznie podstawę roszczeń właściciela nieruchomości obciążonej, pojawia się pytanie, czy w związku z brzmieniem przywołanego przepisu analogiczne prawo przysługuje również właścicielowi nieruchomości władnącej, a jeżeli tak – to na jakiej podstawie.
Odpowiedzi udzielił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 lipca 2007 r. (sygn. III CZP 70/07) stwierdzając, że właściciela nieruchomości władnącej nie można całkowicie pozbawić prawa do żądania zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności gruntowej. Sprawa o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności, wszczęta przez właściciela nieruchomości władnącej, powinna jednak być rozpoznawana w trybie postępowania nieprocesowego. Pomimo że stanowi sprawę o dokonanie jej zmiany, faktycznie jest bowiem sprawą o ustanowienie nowej służebności.
Treść służebności gruntowej nie powinna hamować rozwoju gospodarczego. Oczywiste więc jest, że po jej ustanowieniu mogą powstać takie okoliczności uzasadniające zmianę jej treści lub sposobu wykonywania. Dokonując takich zmian należy jednak znaleźć odpowiedni sposób, uwzględniający interesy zarówna właściciela nieruchomości obciążonej, jak i władnącej.
Ewa Skrzypczyńska
radca prawny, konsultant
Masz pytanie?
Ewa Skrzypczyńska
radca prawny, konsultant