Wygaśnięcie pozwolenia na budowę

Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1332 z późn. zm.) zwanej dalej także „upb” decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Na gruncie tego przepisu przyjmuje się, że w przypadku ziszczenia się przesłanek wygaśnięcia pozwolenia wymagane jest wydanie odrębnej decyzji w przedmiocie stwierdzenia wygaśnięcia pozwolenia na budowę.

Celem wydania decyzji stwierdzającej wygaśnięcie pozwolenia na budowę jest potwierdzenie zaistnienia wynikających z art. 37 ust. 1 upb skutków prawnych[1]. Co istotne, w decyzji stwierdzającej wygaśnięcie pozwolenia na budowę  powinno zostać stwierdzone z jakim dniem pozwolenie na budowę wygasło, a data ta będzie związana z upływem 3 letniego terminu, od dnia w którym decyzja ta stała się ostateczna - w przypadku nierozpoczęcia budowy, bądź z upływem 3 letniego okresu przerwania budowy.

Należy rozróżnić dwie kwestie:

1)     pozwolenie na budowę wygasa z mocy prawa z upływem terminu podanego w art. 37 ust. 1 upb;

2)     stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia na budowę następuje zwykle później.

Od momentu upływu terminu wskazanego w art. 37 ust. 1 upb do chwili wydania decyzji stwierdzającej wygaśnięcie skutki prawne już istnieją, choć są one w pewien sposób "zawieszone" i nie mogą odgrywać pełnej roli w obrocie prawnym[2]. Do czasu wydania decyzji stwierdzającej wygaśnięcie pozwolenia nie można się na tę okoliczność skutecznie powoływać i obarczać strony odpowiedzialnością łączącą się z brakiem decyzji, która wygasła[3].

Co ważne, tylko właściwy organ w postępowaniu w przedmiocie wygaśnięcia pozwolenia na budowę może przesądzić w sposób wiążący, czy przesłanki wygaśnięcia zostały w konkretnej sprawie spełnione. Sens decyzji stwierdzającej wygaśnięcie pozwolenia na budowę wyraża się w zwiększeniu pewności prawa przez jednoznaczne przesądzenie wycofania decyzji o pozwoleniu na budowę z obrotu prawnego.

Warto również pamiętać o tym, że postępowanie w przedmiocie stwierdzenia wygaśnięcia decyzji jest "typowym" postępowaniem administracyjnym, w którym stosuje się wszystkie unormowania dotyczące zasad i sposobu prowadzenia postępowania dowodowego wynikające kodeksu postępowania administracyjnego.  Udowodnienie w postępowaniu administracyjnym faktu, od którego zależy możliwość zastosowania w sprawie określonego przepisu następuje przez dowody bezpośrednie, np. w drodze oględzin albo też przez dowody pośrednie, otrzymane w drodze oświadczeń lub wysłuchania zeznań świadków. Najistotniejszym dowodem jest zwykle dziennik budowy i zamieszczone w nim wpisy. Może się jednak okazać, że z jakichś powodów pomimo rozpoczęcia robót budowlanych albo ich kontynuowania nie dokonywano regularnie wpisów w dzienniku budowy – w takim przypadku inne dowody tj. zeznania kierownika budowy czy np. protokoły zdawczo-odbiorcze mogą być dowodami na okoliczność, iż doszło do rozpoczęcia budowy w terminie 3 lat od dnia, kiedy pozwolenie na budowę stało się ostateczne, albo nie doszło do jej przerwania na czas dłuższy niż 3 lata. Rozpatrując materiał dowodowy organ nie może pominąć jakiegokolwiek dowodu - może, zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów odmówić dowodowi wiarygodności, ale wówczas obowiązany jest to uzasadnić.

Co więcej, podkreśla się w orzecznictwie, że w postępowaniu w przedmiocie stwierdzenia wygaśnięcia pozwolenia na budowę organ obowiązany jest rozpatrzyć nie tylko poszczególne dowody z osobna, ale wszystkie dowody we wzajemnej łączności[4]. Nadto akcentuje się również, że okoliczność przerwania budowy musi być ustalona w sposób rzetelny i nie może być przedmiotem domniemania[5]. Zgodnie z niekwestionowanym stanowiskiem NSA, wyrażonym w wyroku z dnia 8 marca 2007 r., sygn. II OSK457/06, LEX nr 328185, wygaśnięcie decyzji wolno stwierdzić tylko wtedy, gdy budowa niewątpliwie została przerwana na dłużej niż 3 lata. Czasu przerwy w budowie nie wolno domniemywać. W świetle zgromadzonego materiału dowodowego nie mogą zatem istnieć żadne wątpliwości, co do faktu i czasu przerwy w budowie czy też jej nierozpoczęcia w terminie 3 letnim.

Mając na uwadze powyższe wskazać trzeba, że pozwolenie na budowę pozostaje w obrocie prawnym tak długo, jak długo w odniesieniu do niego nie zostanie wydana na podstawie art. 37 ust. 1 upb decyzja potwierdzająca jego wygaśnięcie. Kupując nieruchomość z pozwoleniem na budowę należy jednak w pierwszej kolejności zweryfikować jego ważność – ustalić, czy nie została w odniesieniu do niego wydana decyzja stwierdzająca jego wygaśnięcie. Jeśli nie, ale wątpliwe jest czy ziściły się przesłanki wygaśnięcia pozwolenia na budowę gdyż np. budowę przerwano na czas około 3 lat – w interesie osoby chcącej kontynuować inwestycję w oparciu o to pozwolenie, jest zwrócenie się, przed zakupem nieruchomości, do właściwego organu o zbadanie z urzędu przesłanek wygaśnięcia decyzji w toku postępowania administracyjnego w tej sprawie. Jeśli organ ustali, że wyrażone w art. 37 ust. 1 upb przesłanki stwierdzenia wygaśnięcia pozwolenia na budowę nie ziściły się- jego obowiązkiem będzie wydanie decyzji umarzającej postępowanie z uwagi na jego bezprzedmiotowość. Decyzja taka de facto rozstrzygnie, że na dzień jej wydania pozwolenie nie wygasło. W takim przypadku nie powinno być, co do zasady, problemu z jego przeniesieniem na rzecz nabywcy nieruchomości, a w konsekwencji z realizacją inwestycji w oparciu o nie.

Edyta Wielańczyk-Grzelak

Tekst pochodzi z portalu Ziemski Biznes