Możliwość lokalizowania zależnych/ rodzinnych miejsc postojowych

Wobec wciąż rosnących cen nieruchomości oraz określonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego wskaźników miejsc postojowych, inwestorzy chętnie korzystają z możliwości sytuowania stanowisk postojowych w tzw. systemie zależnym.

W praktyce oznacza to lokalizowanie platform parkingowych, tak by jeden z zaparkowanych pojazdów znajdował się na platformie, a drugi pod nią albo zapewnienie dostępu do jednego miejsca nie bezpośrednio z drogi manewrowej, a za pośrednictwem innego miejsca (miejsce jedno za drugim).

Dotychczas zarówno organy administracji architektoniczno-budowlanej, jak i sądy administracyjne w przeważającej mierze przyjmowały, że taka praktyka inwestorów jest dopuszczalna i uznawały, że przy ocenie spełnienia normatywu parkingowego należy uwzględniać wszystkie miejsca, zatem również te, z których można korzystać jedynie za pośrednictwem innego miejsca postojowego. Brak bezpośredniego dostępu nie zmienia bowiem charakteru miejsca, jako miejsca na stałe przewidzianego do parkowania pojazdów.[1]

Brak możliwości uwzględnienia w normatywie parkingowym miejsc zależnych

W orzecznictwie można jednak zauważyć odmienny pogląd, zgodnie z którym wszystkie zaplanowane miejsca parkingowe i postojowe powinny spełniać warunek dostępności. Jak wskazał WSA w Poznaniu, rozpoznając sprawę, w której zaprojektowano miejsca w ten sposób, że z trzech miejsc postojowych można skorzystać jedynie za pośrednictwem pozostałych trzech: „mimo, że istotnie w przepisach prawa nie ma zakazu realizacji miejsc postojowych rodzinnych – podwójnych, czyli miejsc na dwa pojazdy, to jednak chodzi tylko o liczbę miejsc postojowych. Miejsce podwójne nie oznacza tego samego co dwa miejsca. To zaś powoduje, że istotna jest jedynie liczba niezależnych, odrębnych miejsc postojowych.” Przy czym, w tym samym wyroku zaznaczone zostało, że jeśli inwestor nie zabezpieczył dostępu do 3 miejsc postojowych poprzez zainstalowanie w ramach wykonania projektu budowlanego platform parkingowych, wskazanych 6 miejsc należy kwalifikować jako 3 miejsca postojowe.[2] Nie zostało to wprost wskazane w wyroku, jednak można z niego interpretować, że WSA w Poznaniu, wskazując na konieczność zainstalowania platform parkingowych, miał na myśli dostępne na rynku, choć droższe, platformy typu niezależnego.  

Mając na uwadze praktykę, można stwierdzić, że powyższe stanowisko jest zbyt rygorystyczne. Często bowiem mają miejsce sytuacje, w których nabywca mieszkania w ogóle nie jest zainteresowany nabyciem miejsca postojowego bądź odwrotnie, przy zakupie jednego mieszkania wyraża chęć zakupu dwóch miejsc. W takich okolicznościach, zależność jednego z tych stanowisk jest dla nabywcy bez znaczenia, natomiast ma korzystny wpływ na koszt inwestycji.  

Uregulowanie prawne

Dotychczas omawiana kwestia nie była uregulowana przepisami prawa, co, również w ocenie sądów administracyjnych, przemawiało za dopuszczalnością sytuowania miejsc zależnych. Prawodawca jednak w końcu dostrzegł omawiany problem wywołujący rozbieżności w orzecznictwie i uznał, że wymaga on uregulowania. W projekcie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie[3] wprowadzono przepis § 96 ust. 2, zgodnie z którym wszystkim stanowiskom postojowym w garażu zapewnia się bezpośredni dostęp do drogi manewrowej (dojazdu). Tym samym, w przypadku wejścia w życie rozporządzenia w aktualnie proponowanym brzmieniu, niedopuszczalne będzie rozwiązanie polegające na parkowaniu zależnym. Co jednak istotne, przepis ten stanowi jedynie o stanowiskach postojowych w garażach, nie regulując miejsc postojowych naziemnych.

Do projektu rozporządzenia wniesiono szereg uwag, również w omawianym zakresie. Polski Związek Firm Deweloperskich (dalej jako: PZFD) zaproponował wprowadzenie zmian przepisu, tak, by dopuszczalne było sytuowanie miejsca zależnego za stanowiskiem niezależnym, a także stosowanie jako miejsc postojowych innych rozwiązań technicznych, takich jak platformy, pod warunkiem uzyskania wymaganej liczby miejsc postojowych. PZFD podkreślił konieczność dopuszczenia możliwości stosowania miejsc zależnych, gdyż cieszą się one dużym zainteresowaniem i pozwalają optymalizować proporcję powierzchni dróg manewrowych do powierzchni stanowisk postojowych.[4] Jednakże wątpliwe jest, że uwagi w tym zakresie zostaną uwzględnione, ponieważ w uzasadnieniu projektu rozporządzenia wprost wskazano, że celem regulacji jest uniemożliwienie sytuowania miejsc w systemie zależnym.[5]

Stosowanie nowego rozporządzenia do dotychczasowych zamierzeń budowlanych

Zgodnie z przepisami przejściowymi projektowanego rozporządzenia, przepisy dotychczasowe będą stosowane do zamierzeń budowlanych, wobec których przed dniem jego wejścia w życie, tj. przed dniem 20 września 2022 r. został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę lub wniosek o zatwierdzenie zamiennego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego bądź została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektonicznobudowlanego, albo zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Oznacza to, że jeśli inwestor zamierza lokalizować miejsca postojowe w systemie zależnym w hali garażowej, powinien złożyć stosowny wniosek przed dniem wejścia w życie nowego rozporządzenia. Zaznaczenia bowiem wymaga, że skoro projekt rozporządzenia zawiera wyżej omawianą regulację, aktualnie zasadny jest pogląd dopuszczający lokalizowanie stanowisk postojowych w systemie zależnym i uzależnienie możliwości korzystania z jednego stanowiska od zwolnienia innego stanowiska.