Nowelizacja zasad obrotu gruntami rolnymi

Przypomnijmy, że od dnia 30 kwietnia 2016 r. na skutek wejścia w życie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw[1], która zmieniła m.in. przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego[2] oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece[3], wprowadzone zostały nowe zasady obrotu nieruchomościami rolnymi, a wolnorynkowy obrót tymi gruntami został w sposób istotny ograniczony.

Nowelizacja, która weszła w życie w dniu 16 sierpnia 2016 roku zmieniła ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawę o księgach wieczystych i hipotece.

Nowelizacja wprowadziła nową kategorię nieruchomości, do których nie stosuje się przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zmiany w uprawnieniach Agencji Nieruchomości Rolnej w nabywaniu udziałów i akcji spółek prawa handlowego oraz zlikwidowała dotychczasowe ograniczenie wysokości ustanawiania maksymalnej sumy hipoteki na nieruchomościach rolnych.

Swoboda w obrocie drogami wewnętrznymi

Zarówno w poprzednim, jak i obecnym brzmieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, spod jej działania, wyłączone zostały nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, a także nieruchomości wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.[4]

Zasadniczą zmianą jest fakt, iż ograniczeniom w nabywaniu, jak i sprzedaży nieruchomości rolnych, przewidzianym w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, nie podlegają aktualnie również nieruchomości będące drogami wewnętrznymi. Nowelizacja wyłączyła także wprost stosowanie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego do nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, a także będących drogami wewnętrznymi. Powyższe oznacza, że obrót takimi nieruchomościami nie jest obecnie ograniczony.

Suma hipoteki na nieruchomości rolnej

Dotychczasowy przepis art. 68 ust. 2a ustawy o księgach wieczystych i hipotece[5], ograniczał wysokość maksymalnego obciążenia nieruchomości rolnej hipoteką. Stanowił on bowiem, że suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie mogła przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Z kolei do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej i jej skutecznego ustanowienia konieczne było dołączenie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Co istotne regulacja ta dotyczyła wszystkich nieruchomości rolnych, również mniejszych niż 0,3 ha, a więc do których nie stosuje się przepisów ograniczających ich zbycie zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego.

Aktualnie wysokość hipoteki może być ustalana w drodze uzgodnień stron, gdyż nowelizacja poprzez wykreślenie wyżej komentowanego art. 68 ust. 2a, zlikwidowała ustawowe ograniczenie wysokości sumy hipoteki ustanawianej na nieruchomości rolnej.

Przypadki wyłączenia prawa ANR do nabycia udziałów i akcji w spółce prawa handlowego

Nowelizacją wyłączyła przysługujące dotychczas Agencji Nieruchomości Rolnych prawo nabycia udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje:

1. przez osobę bliską zbywcy,
2. w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego
3. lub przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego.

Przepisy intertemporalne

Nowe zasady wprowadzone opisaną nowelizacją zgodne z przepisami przejściowymi znajdują zastosowanie również do postępowań w sprawie nabycia nieruchomości rolnych i wpisów w księgach wieczystych, które zostały wszczęte od dnia 30 kwietnia 2016 r., czyli od dnia wejścia w życie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw i nie zostały zakończone do dnia wejścia w życie nowelizacji, a także do czynności prawnych związanych z realizacją uprawnienia Agencji Nieruchomości Rolnych do nabycia udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, w stosunku do umów zawartych przed dniem wejścia w życie nowelizacji.

Nowelizację należy ocenić pozytywnie, jednak nie rozwiązuje ona wątpliwości interpretacyjnych, które pojawiają się w związku ze stosowaniem nowych zasad obrotu nieruchomościami rolnymi w praktyce.