Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami po nowelizacji

Od września pośrednikom w obrocie nieruchomościami grozi kara za brak obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.

Deregulacja zawodu pośrednika, wprowadzona kilka lata temu, w praktyce spowodowała wiele problemów interpretacyjnych. Nie było bowiem między innymi jasne co należy rozumieć poprzez czynności wykonywane poprzez pośredników ani jaki charakter ma umowa pośrednictwa. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami[1], która weszła w życie 1 września 2017 r., przywróciła definicję pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i wprowadziła sankcje związane z brakiem obowiązkowego ubezpieczenia. Doprecyzowano również kwestie dotyczące przeglądania przez pośredników rejestrów istotnych dla wykonywania tego zawodu.

Definicja pośrednictwa

Zgodnie z nowelizacją, pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Natomiast pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zgodnie z nową definicją, polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, umów najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części, a także innych umów, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części. Powyższe oznacza, że umowa pośrednictwa jest umową starannego działania, a nie rezultatu. Jej istotą jest więc sumienne, odpowiedzialne działanie pośrednika, jednakże pośrednik nie jest odpowiedzialny za sam efekt (np. dojście do zawarcia umowy zbycia nieruchomości).

Warto również dodać, że zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawsze określa umowa pośrednictwa. Nowelizacja doprecyzowała również, że taka umowa, aby była ważna, może być zawarta nie tylko w formie pisemnej, ale także w formie elektronicznej.

Przeglądanie rejestrów

W nowelizacji zaznaczono, że pośrednik wykonujący czynności w związku z zawartą umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ma prawo wglądu do:

1)     ksiąg wieczystych,

2)     katastru nieruchomości,

3)     ewidencji sieci uzbrojenia terenu,

4)     tabel taksacyjnych i map taksacyjnych,

5)     planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

6)     rejestrów cen i wartości nieruchomości,

7)     rejestrów osób, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu lub prawa odrębnej własności lokalu,

8)     ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego,

9)     świadectw charakterystyki energetycznej.

Dodatkowo pośrednicy zostali również wyraźnie uprawnieni do pobierania niezbędnych odpowiednio odpisów, wypisów i zaświadczeń. Brak informacji z powyższych rejestrów lub posiadanie niezweryfikowanych informacji mogłoby utrudnić sfinalizowanie transakcji dotyczącej nieruchomości, a tym samym wpłynąć na jakość świadczonych usług z zakresu pośrednictwa.

Co jeśli brak ubezpieczenia?

Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywanymi przez siebie czynnościami. Jeżeli pośrednik działa przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Kopia dokumentu ubezpieczenia, aktualnego na dzień zawarcia umowy pośrednictwa musi zostać załączona do zawartej umowy pośrednictwa. Dzięki temu rozwiązaniu poszkodowanemu łatwiej będzie potencjalnie dochodzić odszkodowania.

Pośrednik jest zobowiązany również niezwłocznie poinformować klienta o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia. Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami nie dopełnił powyższych obowiązków, to strona umowy pośrednictwa, po uprzednim wezwaniu w formie pisemnej pośrednika w obrocie nieruchomościami do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, ma prawo wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym.

W odniesieniu do umów pośrednictwa zawartych przed dniem 1 września 2017 r. i obowiązujących w tym dniu, pośrednik jest obowiązany do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia, na wniosek strony złożony w formie pisemnej. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku w ciągu 7 dni od dnia doręczenia wniosku, druga strona umowy ma prawo wypowiedzieć tę umowę ze skutkiem natychmiastowym.

Kara za brak ubezpieczenia

Pośrednik, który prowadzi działalność bez spełnienia obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia, podlega karze pieniężnej. Wysokość kary to od dwukrotności do pięciokrotności przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, w którym stwierdzono naruszenie. Aktualnie kara wyniosłaby więc od ok. 8.000 do ok. 20.000 złotych. Decyzje w zakresie kary wydaje wojewódzki inspektor Inspekcji Handlowej właściwy ze względu na miejsce przeprowadzania kontroli, który przy ustalaniu wysokości kary pieniężnej będzie uwzględniał dotychczasową działalność przedsiębiorcy, skalę prowadzonej działalności oraz czas trwania naruszenia.