Przedawnienie roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami budynku

Przedsiębiorcy przyzwyczaili się, iż w przypadku wadliwego wykonania robót budowlanych inwestorowi przysługuje wybór co do roszczeń związanych z naprawieniem szkody. Może on z reguły realizować uprawnienia wynikające z rękojmi lub udzielanej gwarancji. Tymczasem inwestor w takim przypadku może również wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym wynikającym z przepisów ogólnych o odpowiedzialności kontraktowej. Można bowiem wyobrazić sobie, że dana wada czy też całość okoliczności związanych z jej wystąpieniem, może powodować uszczerbek majątkowy po stronie inwestora i jako taki stanowić następstwo nienależytego wykonania zobowiązania przez wykonawcę robót budowlanych.

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku – o ile umowa nie przewiduje inaczej –wygasają po upływie 3 lat, licząc od dnia wydania budynku inwestorowi. Czas trwania gwarancji każdorazowo określa natomiast dokument gwarancyjny i z reguły nie jest to okres dłuższy niż okres rękojmi. Utrata uprawnień z tytułu rękojmi lub gwarancji nie powoduje jednak pozbawienia inwestora roszczeń odszkodowawczych za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Ich przedawnienie następuje bowiem zgodnie z przepisami ogólnymi o przedawnieniu, co oznacza, że termin przedawnienia dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. Pojawia się jednak istotne pytanie, kiedy rozpoczyna się bieg tego terminu – od dnia wykonania zobowiązania, od dnia zaistnienia szkody czy może od dnia dowiedzenia się przez wykonawcę o szkodzie?

Interesującej odpowiedzi na to pytanie udzielił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 22 listopada 2013 r. (sygn. III CZP 72/13). Zdaniem Sądu Najwyższego termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania rozpoczyna swój bieg od dnia wystąpienia szkody.

W praktyce oznacza to, że inwestor nawet potencjalnie po wielu latach od zakończenia budowy będzie mógł domagać się od wykonawcy odszkodowania związanego z wadami budynku. Pozostaje zatem obserwować, jak przywołana uchwała wpłynie na kwestię dochodzenia roszczeń o zapłatę odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania związanych z wadami budynku. Co prawda dochodzenie roszczeń odszkodowawczych stanowi trudniejsze wyzwanie procesowe niż występowanie z podobnym roszczeniem sformułowanym w związku z uprawnieniami wynikającymi z rękojmi czy gwarancji, to jednak może okazać się atrakcyjnym instrumentem prawnym, szczególnie w tych przypadkach, gdzie upłynął już okres gwarancji lub rękojmi.