Rewolucja w obrocie ziemią rolną – co przyniosą projektowane zmiany?

Na stronach Rządowego Centrum Legislacji można zapoznać się z rządowym projektem ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw[1], która według założeń legislatorów ma wejść w życie najpóźniej 30 kwietnia 2016 roku.

Projekt w aktualnym kształcie w sposób istotny ogranicza obrót nieruchomościami rolnymi.

1. ​Nabywcą tylko rolnik indywidualny

Nabywcą nieruchomości rolnej będzie mógł być wyłącznie rolnik indywidualny. 

Za rolnika indywidualnego uznawana jest osoba fizyczna:

• będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, -posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz
• co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż rolnik indywidualny będzie możliwe jedynie w sytuacjach wyliczonych w projektowanej ustawie i dotyczy to m.in. przypadków, gdy nabycie nieruchomości rolnej następuje:

• przez osobę bliską zbywcy, jednostkę samorządu terytorialnego Skarb Państwa;
• Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych wyrazi w drodze decyzji administracyjnej zgodę na nabycie nieruchomości rolnej;
• w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego albo w wyniku orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego w postępowaniu egzekucyjnym.

Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz powierzchnia nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie będzie mogła przekraczać 300 ha użytków rolnych.

Co ważne, co do zasady nabywca nieruchomości rolnej będzie obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomości rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym okresie nieruchomość nie będzie mogła być ani zbyta, ani oddana w posiadanie innym podmiotom (np. na podstawie dzierżawy lub innej umowy).

2. Brak możliwości zasiedzenia nieruchomości rolnej

Nabyć nieruchomość rolną przez zasiedzenie będzie mógł jedynie rolnik indywidualny, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Powyższy zakaz nie będzie miał zastosowania, jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie ww. ustawy (tj. jeżeli okres zasiedzenia skończyłby się najpóźniej 30.04.2013 r.).

3. Prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości rolnej w pierwszej kolejności przysługiwać będzie dzierżawcy (dzierżawca będzie posiadał prawo pierwokupu, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty oraz nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego dzierżawcy oraz o ile nabywcą nieruchomości rolnej nie będzie osoba bliska zbywcy). W razie niewykonania tego uprawnienia lub braku uprawnionego dzierżawcy, z prawa pierwokupu będzie mogła skorzystać Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa.

Istotnym novum, jest przyznanie Agencji prawa pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnych.

4. Prawo Agencji do nabycia za równowartość

ANR będzie przysługiwać prawo nabycia za równowartość nieruchomości w następujących przypadkach:

• zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej;
• nabycie nieruchomości następuje w wyniku zawarcia innej umowy niż umowa sprzedaży lub w drodze jednostronnej czynności prawnej;
• nabycie następuje w wyniku orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego w postępowaniu egzekucyjnym;
• innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia, zapisu windykacyjnego;
• podziału, przekształcenia bądź łączenia się spółek handlowych.