Spółka nieruchomościowa jako płatnik należności podatkowej w podatku dochodowym

W dniu 1 stycznia 2021 roku weszły w życie przepisy regulujące funkcjonowanie w podatku dochodowym tzw. spółek nieruchomościowych.

Intencją ustawodawcy definiującego taką spółkę na gruncie prawa podatkowego była chęć uszczelnienia systemu podatkowego, w tym zwłaszcza poboru podatków dochodowych z tytułu przeniesienia własności udziałów, akcji lub praw porównywalnych, dokonywanego przez wspólników nierezydentów.

Wprowadzenie regulacji stanowiło zasadniczo implementację Konwencji wielostronnej sporządzonej w Paryżu w listopadzie 2016 roku, modyfikującej obowiązujące umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania w odniesieniu do podatków od dochodu, a także wykonanie Oświadczenia Rządowego z czerwca 2018 roku dokonującego wyboru stosowania szczególnych reguł Konwencji w zakresie opodatkowania praw i wartości pochodzących w więcej niż 50% z majątku nieruchomego (nieruchomości) spółek, położonego na terytorium Polski.

W następstwie dokonanych zmian poszerzony został katalog źródeł dochodów osiąganych na terytorium RP przez podatników nie posiadających w Polsce siedziby lub zarządu, z jednoczesnym nadaniem spółkom nieruchomościowym w określonych sytuacjach statusu płatnika należności w podatku dochodowym tytułem transakcji realizowanych przez nierezydentów. Dotychczas bowiem przy zbyciu ogółu praw i obowiązków, udziałów oraz akcji obowiązek rozliczenia podatku spoczywał bezpośrednio na ich sprzedawcy. Obecnie natomiast należny podatek dochodowy z tytułu transakcji rozliczać będzie sama spółka nieruchomościowa jako płatnik należności, do której obowiązków należeć będzie między innymi pobranie od podatnika nierezydenta i wpłacenie należności właściwemu organowi podatkowemu. Na spółki nieruchomościowe oraz ich wspólników nałożone zostały również dodatkowe obowiązki informacyjne.

Szczególnie istotnym dla samej spółki nieruchomościowej oraz jej wspólników staje się w konsekwencji wdrożonych zmian poprawne ustalenie, czy spółka powinna być kwalifikowana jako spółka nieruchomościowa, czy też nie należy jej takiego statusu nadawać, a także pozyskanie stosownych informacji dotyczących zrealizowanych transakcji zbycia praw wspólnika nierezydenta oraz zagwarantowanie przepływu środków pieniężnych umożliwiających uregulowanie należności podatkowej. Zawarte przy tym w ustawach PIT i CIT definicje spółki, kwalifikacji tej dokonują przede wszystkim w oparciu kryteria: rodzaju podmiotu, obowiązku sporządzenia bilansu, posiadanym parytecie aktywów stanowiących nieruchomości bądź prawa do nich oraz ich wartości powyżej 10 milionów złotych, a także wartości pozyskanych przychodów z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości.

Stosunek posiadanych aktywów definiowany jest przy tym ustawowo na określony dzień roku podatkowego (obrotowego) w zależności od momentu rozpoczęcia działalności.

Ustawodawca, kształtując stosowne obowiązki podatkowe po stronie spółki nieruchomościowej, nie zapewnił jej jednak szczególnego dostępu do niezbędnych informacji oraz nie zagwarantował możliwości pobrania kwoty podatku, którą następnie spółka winna jako płatnik uregulować. W konsekwencji przerzucił na spółkę ciężar organizacji spływu informacji i środków z ewentualnym wykorzystaniem dostępnych narzędzi prawa korporacyjnego. Wydaje się jednak, że spółki nieruchomościowe oraz ich wspólnicy nie są na straconej pozycji, ponieważ podjęcie stosownych działań korporacyjnych może złagodzić niedociągnięcia ustawodawcy.