Stawka VAT przy refakturze mediów

Trybunał Sprawiedliwości UE rozstrzygnął kwestię zasad rozliczania VAT od mediów przy wynajmie nieruchomości. Wyjaśnił, w których sytuacjach najem i odprzedaż mediów powinny być traktowane jako świadczenia odrębne oraz jakie przesłanki przemawiają za traktowaniem ich jako jednego niepodzielnego świadczenia ekonomicznego.

Sposób rozliczania mediów takich jak dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej, gazu czy wywóz nieczystości przy wynajmie nieruchomości w praktyce wzbudzał liczne wątpliwości. A ustalenie zasad rozliczania powyższych usług jest istotne przede wszystkim ze względu na opodatkowanie właściwą stawką VAT. W przypadku niektórych mediów (np. dostawa wody, wywóz nieczystości) zastosowanie znajduje obniżona stawka 8%, inne opodatkowane są według stawki podstawowej (23%), sam najem lokali podlega zaś opodatkowaniu albo według stawki podstawowej (lokale użytkowe), albo objęty jest zwolnieniem z VAT (lokale mieszkalne).

Stanowisko prezentowane przez organy podatkowe w ostatnim czasie zakładało, że dostawa mediów nie stanowi odrębnego od najmu świadczenia i powinna być opodatkowana według stawek właściwych dla usługi zasadniczej tj. dla usługi najmu. W konsekwencji zużycie wody oraz wywóz nieczystości należało (w myśl praktyki organów podatkowych) traktować jako część usługi najmu i przy wynajmie lokali użytkowych opodatkować według stawki 23%. Natomiast w przypadku najmu lokali mieszkalnych całość świadczenia powinna być zwolniona z podatku, co tym samym ograniczało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu mediów przez wynajmującego.

W wyroku z dnia 16 kwietnia 2015 r. TSUE (C-42/14) rozstrzygając powyższe zagadnienie (wyrażone w pytaniu NSA) wskazał na dwa możliwe sposoby rozliczenia najmu podając przy tym konkretne przykłady i odpowiednie przesłanki przesądzające o charakterze świadczenia i tak:

1. najem i media powinny być rozliczane oddzielnie, gdy najemca może decydować o zużyciu wody, energii elektrycznej lub energii cieplnej na podstawie indywidualnych liczników lub poszczególne świadczenia wykazane są osobno na fakturze lub najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów i usług;
2. media i najem powinny być traktowane jako jedno świadczenie, przykładowo w sytuacji wynajmu lokali biurowych pod klucz, gotowych do użytku wraz z dostawą mediów i określonymi innymi świadczeniami oraz w sytuacji krótkoterminowych najmów nieruchomości np. na wakacje lub ze względów zawodowych, który udostępniany jest z tymi świadczeniami „w pakiecie”, bez możliwości ich rozdzielenia.

Z powyższego wynika zatem, że najem nieruchomości i związane z nim świadczenia należy zasadniczo uważać na gruncie VAT za odrębne dostawy i usługi, chyba że ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Oceniając konkretny stan faktyczny – zgodnie z zaleceniami TSUE –  trzeba jednak uwzględnić wszystkie czynniki i okoliczności danej sprawy, w tym w szczególności treść zapisów umowy najmu i zawartych ustaleń pomiędzy stronami.