Urynkowienie wartości nieruchomości – ostrzeżenia Szefa KAS

W ostatnim czasie Szef Krajowej Administracji Skarbowej na swojej stronie internetowej umieścił informacje na temat zwrotnego transferu nieruchomości. Zwrócił uwagę na wnioski o interpretacje, w których podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych dążą do uzyskania wyjaśnień przedstawiając stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe, których centralnym elementem jest obrót posiadanymi nieruchomościami w celu „urynkowienia” ich wartości oraz dokonywania odpisów amortyzacyjnych od wyższej wartości początkowej i tym samym zawyżanie kosztów uzyskania przychodu (skutkujące uzyskaniem korzyści podatkowej).

Przedstawiany schemat działania dotyczy czynności polegającej naprzesunięciach majątkowych w kręgu najbliższej rodziny i spółki kapitałowej z wykorzystaniem umów darowizn i instytucji dobrowolnego umorzenia udziałów.

Na całokształt czynności składają się następujące założenia:

1. prowadzenie przez osobę fizyczną działalności gospodarczej przy wykorzystaniu nieruchomości będącej przedmiotem dalszego obrotu;
2. dokonanie darowizny danej nieruchomości na rzecz osób najbliższych, tj. małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę (tzw. „grupa zerowa”);
3. powołanie przez obdarowanego spółki kapitałowej w celu prowadzenia działalności gospodarczej zbieżnej rodzajowo z działalnością darczyńcy;
4. przekazanie przez obdarowanego otrzymanej darowizną nieruchomości z własnego majątku do spółki kapitałowej, w formie wkładu niepieniężnego (aportu);
5. dokonanie darowizny 100% udziałów w spółce kapitałowej na rzecz pierwotnego właściciela nieruchomości;
6. doprowadzenie do tzw. dobrowolnego umorzenia udziałów w spółce kapitałowej, za wynagrodzeniem w formie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w skład której wchodzi przedmiotowa nieruchomość.

Przy tego typu działaniach występuje zasadniczo bliska korelacja czasowa, sięgająca z reguły okresu roku lub kilku miesięcy, pomiędzy umową darowizny nieruchomości na rzecz najbliższej rodziny a finalnym umorzeniem udziałów.

Zdaniem Szefa KAS dzięki dwóm darowiznom – korzystającym ze zwolnienia w podatku od spadków i darowizn – osoby uczestniczące w schemacie zbywają na rzecz najbliższych posiadaną nieruchomość, następnie nabywają wszystkie udziały w spółce kapitałowej, do której została aportowana przedmiotowa nieruchomość przez obdarowanych po to, by wkrótce ponownie nabyć tę nieruchomość w postaci wynagrodzenia za umorzenie udziałów. Tym samym Szef KAS uznał, że istnieje uzasadnione przypuszczenie, że celem umów darowizn nie było bezpłatne świadczenie na rzecz obdarowanych, a jedynie aktywizacja wartości rynkowej nieruchomości i następnie wykorzystanie tej wartości – poprzez ujęcie jej w postaci odpisów amortyzacyjnych – w kosztach uzyskania przychodu w kolejnych transakcjach dokonywanych, celem obniżenia zobowiązania w podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc uzyskania korzyści podatkowej.

Mając na uwadze powyższe, osoby składające wnioski o wydanie interpretacji indywidualnej, zawierające opisany schemat działania, powinny liczyć się z możliwością uzyskania odmowy wydania interpretacji przez Dyrektora KIS. Natomiast identyfikacja zastosowania tego schematu w rozliczeniach podatkowych może skutkować wszczęciem postępowania na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej, dotyczących klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania.