Zarządzanie nieruchomościami po zmianach

Nowelizacja, która weszła w życie 1 września wprowadziła kary za brak posiadania obowiązkowego ubezpieczenia przez zarządcę nieruchomości.

Przeprowadzona w 2014 r. deregulacja zawodu zarządcy nieruchomości zlikwidowała konieczność posiadania licencji zawodowej, usuwając jednocześnie z ustawy o gospodarce nieruchomościami[1] definicję tego zawodu. Jedynym wymogiem było posiadanie odpowiedniego ubezpieczenia przez zarządców. Nowelizacja, która weszła w życie 1 września 2017 r.[2], przywróciła wskazaną definicję, a także wprowadziła sankcje związane z brakiem obowiązkowego ubezpieczenia.

Czym jest zarządzenie nieruchomościami?

Zarządca nieruchomości to według nowych przepisów przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami. Zgodnie z wprowadzoną definicją, zarządzanie nieruchomością polega natomiast na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

1. właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2. bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3. właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
4. bieżące administrowanie nieruchomością;
5. utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6. uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Obowiązkowa umowa i ubezpieczenie

Powyższy katalog jest wyliczeniem jedynie przykładowym. Zakres zarządzania nieruchomością każdorazowo będzie określała przy tym umowa o zarządzanie nieruchomością zawarta pomiędzy zarządcą a właścicielem nieruchomości, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości. Nowelizacja doprecyzowała, że taka umowa aby była ważna, może być zawarta nie tylko w formie pisemnej, ale także w formie elektronicznej.

Kopia dokumentu ubezpieczenia, aktualnego na dzień zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością musi stanowić załącznik do tej umowy. Ponadto zarządca nieruchomości jest zobowiązany niezwłocznie poinformować drugą stronę umowy o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia, a także o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia. W takim przypadku zarządca dodatkowo musi przekazać kopię zmienionej lub nowej polisy. Jeżeli zarządca nieruchomości nie dopełni powyższych obowiązków, druga strona umowy, po uprzednim wezwaniu w formie pisemnej zarządcy do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia, ma prawo wypowiedzieć umowę o zarządzanie nieruchomością ze skutkiem natychmiastowym.

Nie zawsze jest potrzebne ubezpieczenie

Warto dodać, że ustawowych regulacji dotyczących zarządzania nieruchomościami nie stosuje się do gospodarowania nieruchomościami bezpośrednio m.in. przez właściwy organ czy zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli lub użytkowników wieczystych, a także przez jednostki organizacyjne w stosunku do nieruchomości oddanych tym jednostkom w trwały zarząd. Jak wskazano w uzasadnieniu projektu nowelizacji, nieracjonalne byłoby przecież, aby podmioty, które zdecydują się samodzielnie wykonywać czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami np. będących ich własnością, były obowiązane do prowadzenia działalności gospodarczej w tym zakresie, posiadania obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej czy zawierania umowy o zarządzanie nieruchomością.

Kara pieniężna

Osoba, która prowadzi działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami bez spełnienia obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia będzie podlegać karze pieniężnie. Wysokość kary to od czterokrotnego do aż dziesięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok. Warto dodać, że przeciętne wynagrodzenie w 2016 r. wyniosło 4047,21 złotych. W tej chwili kara ta mieściłaby się więc w przedziale od ok. 16.000 złotych do ok. 40.000 złotych. Decyzje w zakresie kary wydaje wojewódzki inspektor Inspekcji Handlowej właściwy ze względu na miejsce przeprowadzania kontroli. Przy ustalaniu wysokości kary pieniężnej będzie uwzględniał dotychczasową działalność przedsiębiorcy, skalę prowadzonej działalności oraz czas trwania naruszenia.