O co chodzi ze świadectwem energetycznym?

Aktualnie coraz więcej słyszymy o obowiązku posiadania świadectw energetycznych budynków. W związku z dużą liczbą doniesień medialnych na temat wchodzącej w życie w dniu 28 kwietnia 2023 r. nowelizacji ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, pojawia się sporo pytań i wątpliwości. Poniżej wyjaśniamy, czym jest świadectwo energetyczne, kto i w jakich przypadkach jest obowiązany do jego posiadania, skąd wziąć takie świadectwo, a także co grozi za brak realizacji obowiązków określonych w ustawie.

 Czym jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument sporządzony w postaci papierowej lub elektronicznej, który zawiera:

• dane identyfikacyjne budynku lub jego części (tj. lokalu mieszkalnego lub użytkowego w budynku),
• charakterystykę energetyczną, czyli dane i wskaźniki określające całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do użytkowania budynku lub jego części zgodnie z ich przeznaczeniem oraz
• zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną.

Kto i w jakich przypadkach jest zobowiązany do posiadania świadectwa?

Świadectwo energetyczne należy sporządzić przy okazji najmu lub sprzedaży budynku lub jego części (przy czym obowiązek ten funkcjonuje już od 2009 r. – najpierw na podstawie przepisów Prawa budowlanego, a od 2015 r. na podstawie przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, jednak dotychczas brak jego realizacji nie był sankcjonowany).

Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku:

1) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży;

2) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3) wynajmowanego.

Wskazane wyżej osoby są również zobowiązane do przekazania nabywcy albo najemcy, odpowiednio, oryginału albo kopii przedmiotowego świadectwa, a nabywca albo najemca nie mogą się tego zrzec. Przekazanie świadectwa, w przypadku umowy zawieranej przed notariuszem, będzie przez niego odnotowywane w akcie notarialnym.

W przypadku, gdy przedmiotem umowy sprzedaży lub najmu będzie budynek, świadectwo należy sporządzić dla budynku. Natomiast gdy przedmiotem umowy będzie lokal, świadectwo musi być sporządzone dla lokalu. Ustawa przewiduje nieliczne wyjątki, gdy świadectwo nie jest wymagane.

Czy obowiązek zapewnienia sporządzenia świadectwa ciąży również na najemcy?

Docierają do nas wątpliwości, czy osoba, która mieszka w wynajmowanym mieszkaniu (najemca) również będzie zobowiązana do sporządzenia świadectwa energetycznego. Wyjaśnienia wymaga, że przepisy ustawy w dotychczasowym brzmieniu wymieniały najemcę, jako osobę zapewniającą sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej. Najemca mógł na koszt wynajmującego zlecić sporządzenie świadectwa w przypadku, gdy wynajmujący nie wywiązał się z obowiązku przekazania jego kopii przy zawarciu umowy najmu, a najemca wezwał go do przedłożenia tej kopii w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania, który to termin upłynął bezskutecznie.

Ustawa w nowym brzmieniu nie będzie zawierała tego przypadku. Oznacza to, że najemca nie będzie osobą odpowiedzialną za zapewnienie sporządzenia świadectwa.

Informacja w ogłoszeniach i reklamach

Od 28 kwietnia 2023 r. w ogłoszeniach lub reklamach dotyczących sprzedaży lub najmu budynku (lub jego części), dla którego sporządzone zostało świadectwo charakterystyki energetycznej, należy wskazać:

• wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową, nieodnawialną energię pierwotną,
• udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową,
• jednostkową wielkość emisji CO₂.

Kto może sporządzić świadectwo energetyczne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej może sporządzić osoba wpisana do wykazu prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Jednakże świadectwo budynku lub lokalu nie może być sporządzane przez jego właściciela lub zarządcę oraz osobę, której przysługuje w tym budynku lub w tej części budynku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Świadectwa wydane przed dniem wejścia w życie ustawy (28 kwietnia 2023 r.) zachowają ważność przez okres, na jaki zostały sporządzone. Co jednak istotne, świadectwa mogą stracić ważność przed upływem tych terminów, jeżeli w związku z przeprowadzeniem robót budowlano-instalacyjnych ulegnie zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub jego części (np. w związku z dociepleniem budynku). Obowiązek sporządzenia nowego świadectwa będzie zachodził w przypadku sprzedaży lub najmu budynku lub jego części.

Konsekwencje braku przekazania świadectwa

Ustawa przewiduje konsekwencje m.in. za brak przekazania nabywcy albo najemcy świadectwa charakterystyki energetycznej. Będzie to stanowiło wykroczenie zagrożone karą grzywny. W związku z tym, że karą grzywny zagrożony jest brak realizacji obowiązku przekazania świadectwa lub jego kopii przy zawarciu umowy sprzedaży lub najmu, wynajmującym nie grozi kara, jeżeli nie przedstawią świadectw dla budynków lub lokali aktualnie wynajmowanych. Jednak przy zawarciu nowej umowy najmu, po wejściu w życie nowelizacji, konieczne już będzie przekazanie kopii świadectwa energetycznego.

Podsumowanie

Świadectwo energetyczne nie jest wymagane, gdy budynek lub lokal wykorzystywany jest na własny użytek. Obowiązek jego sporządzenia i przekazania powstanie, gdy właściciel zdecyduje się na sprzedaż albo wynajęcie budynku lub lokalu. Na podstawie tego dokumentu nabywca albo najemca będzie mógł określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszty związane ze zużyciem energii.