Powrót eksmisji lokatorów?

Już od ponad 2 lat w Polsce obowiązywało wstrzymanie wykonywania eksmisji z lokali mieszkalnych oraz ograniczenie prowadzenia licytacji nieruchomości - uzasadniane trwającym stanem epidemii. Pomimo stopniowego znoszenia obostrzeń, dopiero niedawno zdecydowano się na zniesienie tak poważnego w skutkach rozwiązania.

Wynajmujący z pewnością w ostatnich dniach mieli okazję usłyszeć medialne doniesienia o powrocie możliwości eksmisji z lokali mieszkalnych. Czy tak jest w istocie? Poniżej przedstawię odpowiedź na to pytanie.

Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela mieszkania jest obwarowane szeregiem ograniczeń uregulowanych w ustawie o ochronie praw lokatorów[1]. Dodatkowo, nawet po wypowiedzeniu umowy najmu, właściciel nie może tak po prostu „eksmitować” eks-lokatora. Konieczne jest wszczęcie procesu sądowego w celu uzyskania tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu. W praktyce, w sytuacjach, gdy spełnione są przesłanki do wypowiedzenia umowy najmu, od wypowiedzenia umowy do eksmisji byłego lokatora mogło upłynąć nawet kilka lat.

Sytuacja znacząco zmieniła się 31 marca 2020 r., kiedy to wraz z rządowym pakietem pomocowym na czas epidemii wprowadzono wstrzymanie eksmisji z lokali mieszkalnych – ustanowione na podstawie art. 15zzu § 1 ustawy covidowej[2]. Przepis ten stanowił, że od dnia 31 marca 2020 r., w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Wyjątki ustanowione zostały w art. 15zzu ust. 2 wspomnianej ustawy i dotyczą orzeczeń wydanych na podstawie art. 11a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie oraz decyzji o zezwoleniu na realizację m.in. inwestycji drogowej lub inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego, wydawanych na podstawie tzw. „specustaw”. Dotychczas brak było podstaw prawnych do podejmowania czynności zmierzających do wyegzekwowania obowiązku wynikającego z prawomocnego orzeczenia sądowego lub ostatecznej decyzji administracyjnej (innych niż objęte dyspozycją art. 15zzu ust. 2 ustawy covidowej). Zakaz eksmisji dotyczył wszystkich lokali mieszkalnych, tj. znajdujących się w zasobach zarówno spółdzielni mieszkaniowych, samorządów, towarzystw budownictwa społecznego i innych osób prawnych, a także mieszkań będących własnością osób fizycznych.

Według rządowych przekazów medialnych, rozwiązanie to miało wspierać osoby najbardziej poszkodowane przez skutki epidemii, które utraciły źródło dochodu. Jednak każdy, nawet najlepszy pomysł, w praktyce może zostać nadużywany. O ile przesłanki stojące za omawianym zakazem są godne pochwały, niemniej nie można zapominać, że to głównie władze publiczne, a nie właściciele nieruchomości, odpowiedzialne są za przeciwdziałanie kryzysowi bezdomności. W efekcie wprowadzonego zakazu eksmisji, wynajmujący pozostawali właściwie bezradni wobec lokatorów zalegających z czynszem. Nawet formalne i zgodne z przepisami wypowiedzenie umowy często w żaden sposób nie rozwiązywało problemu. Właściciele nieruchomości w skrajnych sytuacjach musieli utrzymywać mieszkania zajęte bez tytułu prawnego oraz bez zapłaty czynszu, nie mając przy tym możliwości eksmitowania osób zajmujących lokal. Wprowadzenie zakazu eksmisji w początkowych etapach epidemii, okraszonych dużą dozą niepewności, spowolnienia gospodarczego i częstych lockdownów, łatwiej znajdowało uzasadnienie. Jednak przedłużające się obowiązywanie tego zakazu, pomimo licznych wezwań ze strony wynajmujących nieruchomości, budziło sporo wątpliwości.

Nawet wobec stopniowego znoszenia obostrzeń związanych z COVID-19, rządzący wstrzymywali się ze zniesieniem zakazu eksmisji aż do początku kwietnia 2022 r. Aktualnie zniesienie wspomnianego zakazu zostało wprowadzone przy okazji zmian w ustawie o pomocy obywatelom Ukrainy[3]. Umiejscowienie tej zmiany w ustawie zmieniającej[4] może na pierwszy rzut oka wydawać się przypadkowe. Istnieje jednak związek faktyczny między obiema kwestiami – początkowo obywateli Ukrainy wyłączono spod obowiązywania zakazu eksmisji (w przypadku użyczenia lokalu mieszkalnego) w art. 68 ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy. Wobec tego aktualne zniesienie zakazu eksmisji stanowi zrównanie zasad obowiązujących lokatorów niezależnie od narodowości oraz dalszy krok w kierunku powrotu do sytuacji prawnej sprzed wprowadzenia stanu epidemii.

Omawiane uchylenie art. 15zzu ustawy covidowej, dotyczącego wstrzymania wykonywania eksmisji z lokali mieszkalnych, nastąpiło na mocy art. 20 ustawy zmieniającej.

Dodatkowo art. 2 ustawy zmieniającej stanowi, że w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 1805, z późn. zm.3)  w art. 952¹ uchyla się § 5. W efekcie zniesiono ograniczenie dotyczące prowadzenia licytacji z lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej. Uchylony bowiem został przepis stanowiący, że licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, nie przeprowadza się w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu.

Ustawa została podpisana przez Prezydenta i opublikowana w Dzienniku Ustaw.

Oceny takiego rozwiązania mogą być niezwykle różnorodne, jednak jedno jest pewne – wynajmujący mogą znowu poczuć się bezpieczniej.