serwis prowadzi

24.06.2018

Audyt prawny nieruchomości

Kilka uwag o opłacie retencyjnej

autor: Agata Legat

Nowe prawo wodne wprowadziło nieznaną dotychczas opłatę za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej. Przesłanki ustalenia nowej opłaty zredagowano jednak na tyle nieprecyzyjnie, że jej nałożenie może okazać się bardzo trudne, a kwestionowanie opłaty- skuteczne.

Opłatę retencyjną pobiera się za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej na skutek wykonywania na nieruchomości o powierzchni powyżej 3500 m2 robót lub obiektów budowlanych trwale związanych z gruntem, mających wpływ na zmniejszenie tej retencji przez wyłączenie więcej niż 70% powierzchni nieruchomości z powierzchni biologicznie czynnej na obszarach nieujętych w systemy kanalizacji otwartej lub zamkniętej (art. 269 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne).

Przywołany przepis naszpikowany jest pojęciami i zwrotami, które budzą poważne wątpliwości interpretacyjne.

Nieruchomość

Problematyczne jest samo pojęcie nieruchomości- kluczowe przecież dla możliwości ustalenia opłaty. Prawo wodne nie wskazuje jak należy rozumieć nieruchomość na gruncie jego przepisów. Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie w niewiążącym stanowisku dot. ustalania opłat za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej1 (dalej: „stanowisko PGWWP”) wyjaśnia, iż należy kierować się tu zasadą, że 1 nieruchomość to 1 księga wieczysta. To definicja niebudząca wątpliwości na gruncie prawa cywilnego, ale akurat przenoszenie jej na grunt prawa wodnego może okazać się zawodne. Wszak przez prosty zabieg polegający na wyłączeniu działki ewidencyjnej do odrębnej księgi wieczystej można uzyskać powierzchnię nieruchomości mniejszą niż 3500 m2, a w konsekwencji uniknąć opłaty.

Powierzchnia biologicznie czynna

Opłatę retencyjną można nałożyć, gdy ma miejsce wyłączenie więcej niż 70% powierzchni nieruchomości z powierzchni biologicznie czynnej. Pojęcie powierzchni biologicznie czynnej nie zostało jednak w ustawie Prawo wodne zdefiniowane. Posługuje się nim (ale również bez definicji) ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stanowisko PGWWP nakazuje odwołać się w tym zakresie do definicji terenu biologicznie czynnego z §3 pkt 22 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Takie odwołanie nie wydaje się jednak prawidłowe. Po pierwsze w przywołanym Rozporządzeniu zdefiniowano pojęcie terenu biologicznie czynnego a nie powierzchni biologicznie czynnej, którym posługuje się Prawo wodne. Co więcej, definicje zawarte w § 3 Rozporządzenia mają zastosowanie jedynie w ramach jego przepisów. Zgodnie z § 149 ZTP, w akcie normatywnym niższym rangą niż ustawa bez upoważnienia ustawowego nie formułuje się definicji ustalających znaczenia określeń ustawowych; w szczególności w akcie wykonawczym nie formułuje się definicji, które ustalałyby znaczenia określeń zawartych w ustawie upoważniającej.

Obszary ujęte w systemy kanalizacji

Ustawa Prawo wodne nie daje wskazówek co do tego jakie obszary uznać należy za nieujęte w systemy kanalizacji zamkniętej lub otwartej. Tylko takich obszarów może natomiast dotyczyć opłata retencyjna. Stanowisko PGWWP wskazuje, że należy przez tego rodzaju system rozumieć zespół urządzeń służących do odprowadzania z danego obszaru wód opadowych lub roztopowych, którymi mogą być zarówno urządzenia kanalizacji deszczowej jak i ogólnospławnej.

Kto jest zobowiązany do uiszczenia opłaty?

Dyskusyjnym jest nawet to kto ma uiszczać opłatę retencyjną. Stosownie do art. 298 pkt. 2 Prawa wodnego, opłatę zobowiązane będą ponosić podmioty, którym przysługuje wskazany w ustawie tytuł prawny do nieruchomości i które na skutek wykonywania robót i obiektów mających wpływ na zmniejszenie naturalnej retencji terenowej doprowadziły do zmniejszenia retencji. W przypadku zbycia nieruchomości, nabywca nie będzie już tym, który „doprowadził do zmniejszenia retencji”. Czy w takiej sytuacji obowiązek zapłaty opłaty retencyjnej ma go nie dotyczyć? Wydaje się, że nie taki skutek chciał osiągnąć prawodawca…

1 Niewiążące stanowisko Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie wyjaśniające najczęściej pojawiające się pytania organów wykonawczych gmin na tle realizacji obowiązku ustalania opłat za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej, kierowane do Wód Polskich http://www.kzgw.gov.pl/index.php/pl/materialy-informacyjne/informacja-dla-gmin-ws-oplat-za-zmniejszenie-naturalnej-retencji-terenowej

 

Agata Legat

Agata Legat

radca prawny, partner

Masz pytanie?

Agata Legat

radca prawny, partner

Starsze wpisy

Newsletter Lexpress

Pozostałe wpisy

Audyt prawny nieruchomości17.04.2014

Gmina nie może dowolnie ustalać zakazów zabudowy

Audyt prawny nieruchomości09.07.2014

Nowy sposób na uzyskanie odpisu z księgi wieczystej

wszystkie wpisy
"

Inwestycja w nieruchomość to złożony proces. Jeśli chcesz zwiększyć bezpieczeństwo planowanej transakcji i przygotować się do negocjacji potrzebujesz pewnych informacji. Podejmij decyzję na podstawie wnikliwej analizy stanu prawnego nieruchomości.

"

Dowiedz się więcej:

Audyt prawny nieruchomości