Kupując nieruchomość, ustal czy wycięto z niej drzewa!

Jak powszechnie wiadomo w ostatnim czasie dwukrotnie zmieniono przepisy dotyczące wycinki drzew i krzewów z nieruchomości prywatnych.

Wprowadzenie

Obecnie panuje chaos informacyjny i niewiele osób wie, na jakich zasadach można zgodnie z prawem usunąć drzewa lub krzewy ze swojej działki. A już z pewnością niewiele osób wie, jakie wiążą się z tym zagrożenia. Co więcej, zagrożenia te dotyczą również nabywców nieruchomości, z których wycięto drzewa.

Po 1 stycznia 2017 r.

Od 1 stycznia 2017 r. obowiązywały znowelizowane przepisy ustawy o ochronie przyrody (dalej: uop), na mocy których usuwanie drzew lub krzewów z nieruchomości stanowiących własność osób fizycznych, jeśli następowało na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą nie wymagało uzyskania zezwolenia ani nawet poinformowania właściwego organu o planowanej wycince, a także nie wiązało się z opłatami. Co istotne było to niezależne od wieku usuwanych drzew (obwodów pni) oraz powierzchni zajmowanej przez usuwane krzewy, a także ich wartości przyrodniczej.

Po 17 czerwca 2017 r.

Po krótkim czasie obowiązywania przepisów w tym kształcie uznano, iż potrzebna jest jednak pewna kontrola nad wycinką dokonywaną z nieruchomości prywatnych i ponownie znowelizowano przepisy uop w tym zakresie. Nowelizacja weszła w życie 17 czerwca 2017 r. Po tej dacie w przypadku usunięcia krzewów, które rosną na nieruchomościach stanowiących własność osób fizycznych i są usuwane na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej niezależnie od zajmowanej przez nie powierzchni i wartości przyrodniczej, nie jest w dalszym ciągu wymagane ani uzyskanie zezwolenia ani dokonanie zgłoszenia, a tym samym nie ponosi się opłat z tego tytułu. Natomiast w przypadku usunięcia drzew, które rosną na nieruchomościach stanowiących własność osób fizycznych na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej, których obwody przekraczają wartości wskazane w art. 83f ust. 4 uop, wymagane jest dokonanie zgłoszenia właściwemu organowi jednakże również nie ponosi się opłat za ich usunięcie.

Obowiązkiem organu weryfikującego zgłoszenie jest dokonanie ustaleń w zakresie tego, czy cel planowanej wycinki pozostaje bez związku z działalnością gospodarczą. Zgodnie z art. 83 f ust. 15 uop właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zgłoszenie dotyczy usunięcia drzewa objętego obowiązkiem uzyskania zezwolenia na jego usunięcie (a tak jest w przypadku, gdy wycinka jest dokonywana na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej).

Zapobieganie nadużyciom

Co istotne, z dniem 17 czerwca 2017 r. wprowadzono mechanizm mający zapobiec temu, by na etapie wycinki nie deklarowano braku związku usunięcia drzewa z prowadzoną działalnością gospodarczą, a następnie – już po dokonaniu wycinki bez wniesienia opłat, jednak wykorzystywano nieruchomość do prowadzenia tej działalności. Temu ma służyć art. 83f ust. 17 uop, zgodnie z którym, jeżeli w terminie 5 lat od dokonania oględzin wystąpiono o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, a budowa ta ma związek z prowadzeniem działalności gospodarczej i będzie realizowana na części nieruchomości, na której rosło usunięte drzewo, organ, o którym mowa w art. 83a ust. 1, uwzględniając dane ustalone na podstawie oględzin, nakłada na właściciela nieruchomości, w drodze decyzji administracyjnej, obowiązek uiszczenia opłaty za usunięcie drzewa. Właściwy organ zgodnie z art. 83f ust. 20 uop ma obowiązek sprawowania kontroli przestrzegania i stosowania przepisów dot. ochrony terenów zieleni i zadrzewień, w tym obowiązek weryfikacji, czy ziściły się przesłanki do nałożenia obowiązku uiszczenia opłaty za usunięcie drzew, o których mowa w ww. 83f ust. 17 uop.

Problemy interpretacyjne

Redakcja przytoczonego art. 83f ust. 17 uop budzi poważne wątpliwości  i z pewnością przysporzy wielu problemów w praktyce. W pierwszej kolejności wypada zauważyć, że w okolicznościach uregulowanych w tym przepisie przyjęto konstrukcję nałożenia na właściciela nieruchomości obowiązku uiszczenia opłaty, a nie kary. W przepisie tym  jako datę graniczną przyjęto upływ terminu 5 lat od dokonania oględzin drzew na skutek złożonego zgłoszenia (a więc nie 5 lat od zgłoszenia czy milczącej zgody organu). Obowiązek uiszczenia opłaty za wycinkę zaktualizuje się, jeśli w tym czasie „wystąpiono” o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Przepis nie mówi o uzyskaniu takiego pozwolenia, czy jego wydaniu przez właściwy organ. A więc już samo wystąpienie z wnioskiem wiązać się może z obowiązkiem uiszczenia opłaty. Otwartym pozostaje pytanie, co w sytuacji, gdy wprawdzie wystąpiono o wydanie takiej decyzji, lecz organ np. odmówił udzielenia pozwolenia na budowę z różnych względów, albo inwestor cofnął wniosek. 

Wypada również zauważyć, że przepis ten nie dotyczy sytuacji, w której dokonano zgłoszenia na podstawie prawa budowlanego. Co równie istotne nie musi dojść do zrealizowania inwestycji (oddania jej do użytku). Nadto wystarczy, by inwestycja mająca związek z prowadzeniem działalności gospodarczej  była realizowana na części nieruchomości, na której rosło usunięte drzewo.

Właściciel nieruchomości z daty wycinki czy z daty orzekania o opłacie?

Co najważniejsze, przepis mówi, że obowiązek uiszczenia opłaty właściwy organ nakłada „na właściciela nieruchomości”. Nałożenie opłaty na właściciela jest zatem niezależne od tego, kto wystąpi o pozwolenie na budowę (ustawodawca posługuje się bezosobową formą „wystąpiono o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę”). Co istotne, o pozwolenie na budowę może wystąpić podmiot, który posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Może to być np. dzierżawca nieruchomości, jeśli z umowy dzierżawy wprost wynika, że ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przypadku wystąpienia przez dzierżawcę o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, jeśli budowa ta będzie mieć związek z prowadzeniem działalności gospodarczej, opłaty zostaną nałożone na właściciela nieruchomości. Wątpliwość pojawia się w sytuacji, gdy w międzyczasie dochodzi do zbycia nieruchomości. W ciągu 5 lat nieruchomość może być nawet kilkukrotnie zbywana. Czy opłatę należy nałożyć na właściciela nieruchomości z daty wycinki czy właściciela z daty orzekania w przedmiocie nałożenia obowiązku opłaty? Ma to niezwykle ważne znaczenie z punktu widzenia nabywców nieruchomości, np. deweloperów, którzy nabywają grunty pod inwestycje.

W uzasadnieniu do projektu ustawy wprowadzającej ten przepis wskazano jedynie, że „Osoba fizyczna, która chce wyciąć na swojej własności drzewa lub krzewy będzie zobligowana do zgłoszenia wycięcia drzewa lub krzewu i nie będzie mogła prowadzić na rzeczonej nieruchomości działalności gospodarczej przez okres 5 lat od dokonania zgłoszenia”. Co jeśli osoba fizyczna usunie drzewa na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą, sama nie będzie prowadzić na nieruchomości działalności gospodarczej, a następnie, np. po 2 latach, sprzeda nieruchomość i to nowy właściciel lub podmiot, któremu nowy właściciel udzielił prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wystąpi o pozwolenie na budowę? Na kogo wówczas nałożyć opłaty?

Ryzyko zarówno dla zbywców, jak i nabywców nieruchomości

Otóż postępowanie w przedmiocie nałożenia obowiązku uiszczenia opłaty za wcześniej usunięte drzewa jest postępowaniem w nowej sprawie. Wydaje się, że zgodnie z zasadą aktualności działania administracji publicznej, obowiązek uiszczenia opłaty zostanie nałożony na podmiot będący właścicielem nieruchomości w dacie wydawania decyzji w tym przedmiocie. Niewykluczone jednak, że organy na gruncie tego przepisu uznają odmiennie, a mianowicie, iż opłatę należy nałożyć na właściciela nieruchomości, który dokonał wycinki na podstawie zgłoszenia. Zbywca nieruchomości, który dokonał wycinki na podstawie zgłoszenia, musi się liczyć z tym, że sprzedając nieruchomość po np. 2 latach od wycinki deweloperowi pod inwestycję mieszkaniową może zostać obciążony opłatą za wycinkę. Podobne ryzyko obciąża jednak wobec niejednoznaczności przepisu również nabywcę np. dewelopera. Wobec niejednoznacznego brzmienia art. 83f ust. 17 uop, o ostatecznym kształcie sposobu jego interpretacji zadecyduje w przyszłości orzecznictwo sądów administracyjnych.

Klauzule umowne

W tej sytuacji, jako iż nie można mieć pewności, co do tego na kogo zostanie nałożony obowiązek uiszczenia opłaty za usunięte drzewa, potencjalnym zbywcom i nabywcom nieruchomości pozostaje zawrzeć stosowne klauzule zabezpieczające ich interesy w umowach sprzedaży nieruchomości.

Nabywca nieruchomości np. deweloper zamierzający wykorzystać nieruchomość pod inwestycję powinien przede wszystkim zażądać od zbywcy zawarcia w umowie oświadczenia, czy ze zbywanej nieruchomości dokonano wycinki drzew na podstawie zgłoszenia na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą. Na wypadek gdyby okazało się, że zbywca wprowadził go w błąd, oświadczając, iż wycinki nie dokonano, w umowie należy przewidzieć, iż nabywcy przysługiwać będzie roszczenie regresowe wobec zbywcy, gdyby właściwy organ obciążył nabywcę opłatami za wycinkę. Nie chcąc ryzykować, nabywca może spróbować ustalić we własnym zakresie w trybie dostępu do informacji publicznej, czy z nieruchomości, którą planuje nabyć dokonano w ostatnim czasie usunięcia drzew na podstawie zgłoszenia na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą.

Jeśli z kolei zbywca, który dokonał wycinki na podstawie zgłoszenia, sprzedaje nieruchomość np. pod budowę domu jednorodzinnego, powinien zabezpieczyć się w umowie poprzez zawarcie oświadczenia, iż ze zbywanej nieruchomości dokonano wycinki drzew na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą i na wypadek wykorzystania nieruchomości przez nabywcę pod budowę obiektu związanego z działalnością gospodarczą i nałożenia na zbywcę opłaty przez właściwy organ, będzie mu przysługiwać roszczenie regresowe względem nabywcy.