serwis prowadzioi

30.10.2014

Audyt prawny nieruchomości

Nabycie nieruchomości od nieuprawnionego

autor: Marta Wolańska

Osoby działające w zaufaniu do treści księgi wieczystej przy odpłatnym nabyciu nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego, chronione są na skutek działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Powyższe warunkowane jest przede wszystkim koniecznością zapewnienia ochrony bezpieczeństwa obrotu prawnego nieruchomościami.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić na czym polega działanie rękojmi ksiąg wieczystych. Tytułem przykładu, wyobraźmy sobie sytuację, w której spółka A sprzedała nieruchomość na rzecz spółki B w marcu 2014 roku. Jak się okazało w międzyczasie, tą samą nieruchomość spółka A, będąc nadal wpisana w księdze wieczystej jako właściciel, sprzedała na rzecz spółki C w kwietniu 2014 roku.

W opisanym kazusie, spółka A nie była uprawniona do rozporządzenia nieruchomością w kwietniu 2014 roku, gdyż wyzbyła się prawa własności już w marcu 2014 roku na rzecz spółki B. Kierując się zasadą, iż nikt nie może przenieść więcej praw niż sam posiada, należałoby wskazać, iż nie mogła ona skutecznie przenieść własności nieruchomości na rzecz spółki C. Niemniej jednak, ww. zasada jest w tym przypadku wyłączona poprzez działanie rękojmi wiary ksiąg wieczystych. Należy więc wskazać, iż spółka C skutecznie nabyła własność nieruchomości, przy założeniu, iż spełniły się przesłanki opisane poniżej.

Zgodnie bowiem z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece: W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.”

Możliwość powołania się na działanie rękojmi jest uzależnione od kumulatywnego spełnienia następujących przesłanek:

  • niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym,
  • nabyciem własności lub innych praw rzeczowych ujawnionych w księdze w drodze odpłatnej czynności prawnej od osoby uprawnionej według księgi,
  • dobrej wiara nabywcy.

Rękojmia zatem nie chroni: nabywcy działającego w złej wierze (chodzi tu o osobę, która wiedziała, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo z łatwością mogła się o tym dowiedzieć) oraz rozporządzeń nieodpłatnych, np. dziedziczenia, czy darowizny.

Na podstawie  art. 7 ww. ustawy, rękojmia nie działa przeciwko: prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, a także służebnościom przesyłu. Powyższe oznacza, że nabywca nabędzie nieruchomość wraz z obciążeniami wynikającymi z wymienionych powyżej praw, nawet jeżeli nie zostały one ujawnione w treści księgi wieczystej. Działanie rękojmi nie obejmuje wpisów w dziale I-O dotyczących oznaczenia nieruchomości. Negatywnymi przesłankami rękojmi są także wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza, apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Innymi słowy, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych zapewnia możliwość skutecznego nabycia własności nieruchomości lub innych praw rzeczowych od podmiotu nieuprawnionego, o ile w danym stanie faktycznym zaistnieją wszystkie pozytywne przesłanki opisane powyżej i jednocześnie żadna negatywna.

Masz pytanie?
Starsze wpisy

Newsletter Lexpress

Zapisz się do naszego branżowego
newslettera i bądź na bieżąco!

Pozostałe wpisy

Audyt prawny nieruchomości21.08.2019

Najszybsza droga do zniesienia współwłasności nieruchomości

Audyt prawny nieruchomości24.06.2018

Kilka uwag o opłacie retencyjnej

wszystkie wpisy
"

Jeśli chcesz zwiększyć bezpieczeństwo inwestycji w nieruchomość, prowadzić skuteczne negocjacje, obniżać koszty, potrzebujesz rzetelnych informacji. Podejmuj decyzje na podstawie wnikliwych analiz stanu prawnego.

"

Dowiedz się więcej:

Nieruchomości