Odbiór lokalu a pozwolenie na użytkowanie inwestycji deweloperskich

Pozwolenie na użytkowanie powinno poprzedzać odbiór lokalu w inwestycji deweloperskiej. W związku z tym warto przyjrzeć się częstej praktyce nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych od deweloperów, którzy przystępują do odbioru jeszcze przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie. Jakie konsekwencje ma takie działanie?

Pozwolenie na użytkowanie przed formalnym odbiorem

Zgodnie z poprzednio obowiązującą ustawą deweloperską[1] odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego mógł zostać przeprowadzony nie wcześniej niż przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Przepisy nie precyzowały, czy ma to być decyzja ostateczna, czy prawomocna, więc przyjmowało się, że wystarczyło samo uzyskanie, choćby nieostatecznej decyzji.

Nowa ustawa deweloperska[2], podobnie jak poprzednia, stanowi, że przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Przy czym, w aktualnie obowiązujących przepisach wprost wskazano, że odbiór ten następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu. Nowa ustawa precyzuje zatem moment, od którego możliwy staje się odbiór lokalu przez nabywcę.

Odbiór przed załatwieniem stosownych formalności

Ewentualny odbiór przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie jest tzw. „przedodbiorem” lub „odbiorem technicznym” i można go przeprowadzić, by nabywca rozpoczął wykańczanie lokalu. Czasowe przebywanie w budynku związane z realizacją inwestycji (np. robót wykończeniowych w budynku w stanie surowym), czy doglądanie robót budowlanych nie stanowi jeszcze przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego[3]. Należy jednak pamiętać, że przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie nabywca nie może w lokalu mieszkać, gdyż grozi to nałożeniem kary pieniężnej przez organy nadzoru budowlanego. Jednocześnie właściwy odbiór, po którym nastąpi wyodrębnienie lokalu i przeniesienie własności, zgodnie z aktualnym brzmieniem ustawy, może mieć miejsce po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo skutecznym zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Tym samym, w przypadku przystąpienia do „przedodbioru”, po załatwieniu stosownych formalności przez dewelopera, należałoby przeprowadzić odbiór właściwy. Zwłaszcza, że to na podstawie protokołu z właściwego odbioru deweloper jest zobowiązany do usunięcia wad i usterek w określonych w ustawie deweloperskiej terminach.

Podsumowanie

Należy pamiętać, że przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie nabywcy, którzy zdecydują się na tzw. „przedodbiór” mogą prowadzić jedynie prace wykończeniowe, nie mogą natomiast zamieszkać w lokalu lub domu, gdyż formalnie, przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie albo zawiadomieniem o zakończeniu budowy, wciąż jest to teren budowy. Jednocześnie, na gruncie nowej ustawy deweloperskiej formalny odbiór lokalu lub domu może nastąpić po uprawomocnieniu się pozwolenia na użytkowanie albo jeśli organ nadzoru nie wniesienie sprzeciwu wobec zawiadomienia o zakończeniu budowy. Za przystąpienie do użytkowania bez dopełnienia obowiązków związanych z formalnym zakończeniem inwestycji, inwestorowi grożą konsekwencje, które zostaną omówione w kolejnym artykule.