Opcja w umowach obrotu gospodarczego

Analizując występujące w obrocie modele umów, można wyróżnić szereg typowych klauzul umownych przyjmowanych przez strony. Jedną z grup takich postanowień umownych są tak zwane „opcje”. Powyższe określenie jest używane w języku prawniczym w różnym znaczeniu (również potocznym), dlatego wskazać należy, że w niniejszym opracowaniu chodzi o postanowienia umowne, które kreują uprawnienie jednej ze stron do jednostronnego ukształtowania określonego elementu relacji prawnej nawiązanej umową, przy czym nie tyle w zakresie zakończenia stosunku prawnego, co jego odpowiedniej modyfikacji w sferze praw i obowiązków stron.

Obrót gospodarczy zakłada niekiedy potrzebę, by jedna ze stron zyskała możliwość wariantowego ukształtowania w przyszłości treści praw i obowiązków stron w zależności od określonych okoliczności gospodarczych, w szczególności, gdy mamy do czynienia z długotrwałymi stosunkami prawnymi, a strona nie ma jeszcze dostatecznie sprecyzowanych swoich planów dotyczących swojej aktywności gospodarczej.

Jak się wydaje najbardziej charakterystycznym przykładem owego wariantowego kształtowania praw i obowiązków stron jest uprawnienie do przedłużenia obowiązywania umowy. W zawieranych na czas oznaczony umowach regulujących odpłatne korzystanie z rzeczy lub odpłatne korzystanie i pobieranie pożytków z rzeczy najemca lub odpowiednio dzierżawca niekiedy zapewniają sobie uprawnienie do decydowania o kontynuacji takiej relacji prawnej na kolejny oznaczony czas z zapewnieniem utrzymania bazowych warunków finansowych. Z kolei w umowach o szeroko rozumiane świadczenie usług, zamawiający usługę może mieć zapewnione uprawnienie do zmniejszenia lub zwiększenia zakresu zamówionej usługi przy ustalonych zasadach zmniejszenia lub zwiększenia wynagrodzenia należnego wykonawcy. Innym przykładem może być tutaj zastrzeżone dla strony uprawnienie do uzyskania tytułu rzeczowego (np. własności) do rzeczy, z której ta strona korzysta na podstawie umowy (tzw. opcja zakupu) czy też do uzyskania określonej preferencji w zakresie korzystania czy możliwości nabycia innego dobra (np. prawo pierwszeństwa w najmie dodatkowego lokalu lub innej rzeczy względnie pierwszeństwa w zakresie możliwości przyjęcia oferty sprzedaży oznaczonego dobra).

Cechą wspólną dla tego typu uregulowań umownych jest co do zasady, że uprawniona strona aktualizuje swoje uprawnienie poprzez oznaczone zachowanie stanowiące komunikat dla drugiej strony o woli skorzystania z opcji. Z reguły wola skorzystania z opcji jest komunikowana w drodze pisemnego oświadczenia. Możliwe są także inne sposoby jak choćby samo milczenie (brak jakiegokolwiek działania). Umowa przewiduje najczęściej również termin w jakim strona może skorzystać ze swojego prawa z opcji. Niekiedy także niezbędne jest ziszczenie się określonego warunku, by skorzystanie z opcji było możliwe. Zasada swobody umów pozwala na wiele potencjalnych rozwiązań w tym zakresie odpowiednio do potrzeb wynikających z gospodarczych uwarunkowań danej relacji prawnej.

Zakładając, że treść umowy pozostaje wystarczająco precyzyjna w zakresie ukształtowania treści samej opcji (tj. istoty tego co uprawniony wybiera oraz konsekwencji prawnych takiego wyboru w zakresie praw i obowiązków każdej ze stron) jak i warunków oraz terminu dotyczącego skorzystania z uprawnień z niej wynikających, stosowanie tych postanowień nie nastręcza nietypowych trudności. Zdarza się jednak, że formuła prawna opcji wykracza poza ramy nawiązanego zawartą umową stosunku prawnego i zakłada de facto zawarcie w przyszłości nowej umowy. W takim przypadku samo ogólne sformułowanie w zakresie istoty przyszłej umowy może okazać się niewystarczające dla zapewnienia skutecznego związania stron (przede wszystkim strony, która nie jest uprawniona z opcji, a której prawa i obowiązki zaktualizują się w związku z decyzją podjętą przez stronę uprawnioną).

W takim przypadku należy pamiętać, aby zapisy prawidłowo regulowały wszystkie przedmiotowo istotne elementy takiej przyszłej umowy (essentialia negotii). Dodatkowo, by zobowiązanie do zawarcia przyszłej umowy mogło zapewnić realną możliwość dojścia jej do skutku w przyszłości, ważne jest także zachowanie - we wszystkich przypadkach, gdzie jest to wymagane przez prawo - stosownej formy czynności prawnej (np. formy aktu notarialnego, gdy przyszła umowa ma dotyczyć sprzedaży nieruchomości). Kształtując tego typu zapisy umowne można oprzeć się na formule oferty składanej przez jedną stronę drugiej (uprawnionej z opcji) względnie odpowiednio wykorzystać instytucję umowy przedwstępnej – co jest mniej typowym rozwiązaniem, bowiem jako umowa zakłada już dwustronne zobowiązanie i wykonywanie prawa z opcji sprowadza się zwykle do nieskorzystania z uprawnienia do rozwiązania takiej umowy przedwstępnej. Niemniej w obu przypadkach doniosłą rolę odgrywają postanowienia określające termin czy to związania ofertą, czy to zawarcia umowy przyrzeczonej. Brak precyzyjnych zapisów w tym względzie może rodzić ryzyko, że kontrahent, gdy będzie chciał zrezygnować z ustaleń, cofnie ofertę lub będzie dążył do wypowiedzenia ustaleń co do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Niekiedy warto rozważyć uzupełnianie postanowień dotyczących wykonywania praw z opcji zabezpieczeniem w postaci zastrzeżonych kar umownych. Takie zapisy ułatwiają osiąganie celów przyjętych pierwotnie przez strony. Bywa to w szczególności uzasadnione, gdy ze względu na określone uwarunkowania, ukształtowanie opcji pozostaje na tyle ogólne, że może rodzić problemy z jego wyegzekwowaniem bez oznaczonej współpracy kontrahenta. Postanowienia kreujące zastrzeżenie kar umownych winny w takim przypadku wskazywać jakie zachowania (ocenione jako negatywne) będą traktowane jako nienależyte wykonanie zobowiązania, skutkujące możliwością naliczenia kary.

Elastyczność w kreowaniu treści umowy tak, aby możliwie najlepiej dostosować jej zapisy do sytuacji w jakiej w danym momencie znajduje się lub będzie się znajdować przedsiębiorca, to jedno z kluczowych zadań dobrej umowy. Opcje wychodząc naprzeciw tym potrzebom, mogą dostarczać niezbędnych rozwiązań.