serwis prowadzioi

31.05.2023

Nieruchomości

Kiedy przysługuje odszkodowanie od gminy za szkody na nieruchomości

autor: Joanna Stachnik

Odszkodowania rekompensują właścicielom bądź użytkownikom wieczystym szkody powstałe na nieruchomościach w wyniku różnych działań inwestycyjnych i planistycznych powodujących obniżenie wartości nieruchomości oraz stanowią rekompensatę za wywłaszczenie.

Uchwalenie planu miejscowego, wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji o warunkach zabudowy wywołuje skutki, które powodują zmniejszenie lub zwiększenie wartości nieruchomości.

Podstawą prawną do ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą, jest art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [dalej jako: upzp].

Rodzaje skutków odszkodowawczych związanych z uchwaleniem planu miejscowego lub zmianą istniejącego planu

Jak wynika z treści art. 36 upzp w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić mogą następujące skutki:

1)     niemożność korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób (art. 36 ust. 1 upzp);

2)     zmniejszenie wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3 upzp);

3)     zwiększenie wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 upzp).

W myśl art. 36 ust. 1 upzp, jeżeli w związku z uchwaleniem planu lub jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub znacznie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. 

Korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem oznacza korzystanie z niej w sposób przewidziany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób dotyczy faktycznego jej użytkowania.

Dla oceny zasadności roszczenia z art. 36 ust. 1 upzp ważne jest ustalenie potencjalnej, ale jednocześnie realnej w okolicznościach sprawy, konkretnej możliwości korzystania z nieruchomości, która została utracona lub istotnie ograniczona. 

Niemożność korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób

Właściciel albo użytkownik wieczysty może żądać od gminy:

1)     odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2)     wykupienia nieruchomości lub jej części.

Oba roszczenia mają charakter cywilnoprawny i są realizowane w drodze stosownej umowy, przy czym przeniesienie własności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego.

W myśl art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego składnikami szkody są: strata (damnum emergens) i utracone korzyści (lucrum cessans).

Roszczenie zawarte w art. 36 ust. 1 upzp ogranicza się tylko do odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, która rozumiana jest wyłącznie jako strata i nie obejmuje utraconych korzyści.

Strata oznacza pomniejszenie majątku poszkodowanego poprzez uszczuplenie aktywów (zniszczenie, utrata składników majątkowych lub zmniejszenie ich wartości), albo przybycie pasywów (pojawienie się nowych zobowiązań lub powiększenie istniejących).

Celem odszkodowania, w razie stwierdzenia, że szkoda wystąpiła, jest przywrócenie poprzedniego stanu majątku w sensie gospodarczym.

Roszczenie z tytułu braku możliwości korzystania z nieruchomości staje się wymagalne z datą wejścia w życie uchwalonego planu, a termin jego przedawnienia – wobec braku odmiennych uregulowań – należy oceniać na zasadach ogólnych wynikających z kodeksu cywilnego (art. 118 kc).

Gmina może zaoferować właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) korzystanie z nieruchomości zamiennej (art. 36 ust. 2 upzp). Również ta forma wyrównywania strat związanych z uchwaleniem lub zmianą planu następuje na podstawie przepisów kodeksu cywilnego (umowa w formie aktu notarialnego).

Ustawodawca jednak uzależnia ten sposób zaspokojenia roszczenia od możliwości i woli gminy. Podkreślić należy, że właściciel (użytkownik wieczysty) nie ma wobec gminy roszczenia o przyznanie mu nieruchomości zamiennej w zamian za nieruchomość, której możliwości określonego zagospodarowania zostały ograniczone. 

Warunkiem realizacji roszczenia w przypadku nieruchomości zamiennej jest przyjęcie przez uprawnionego oferty gminy. Brak przyjęcia przez właściciela oferty gminy nie powoduje skutków prawnych w zakresie jego roszczeń, co oznacza, że jeżeli np. woli od nieruchomości zamiennej odszkodowanie pieniężne, gmina nie może tego zablokować ani zmuszać do wyboru innego roszczenia.

Z kolei roszczenie o wykup nieruchomości (lub jej części) może być stosowane w sytuacji dalej idących ograniczeń możliwości zagospodarowania danej nieruchomości, wręcz zaistnienia sytuacji tzw. wywłaszczenia planistycznego czyli – formalnego i faktycznego pozbawienia danego podmiotu wszelkich atrybutów właściciela (użytkownika wieczystego).

Wyłączenie uprawnień do żądania odszkodowania albo do wykupu nieruchomości lub jej części  

Roszczenia z art. 36 ust. 1 upzp nie przysługują właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu), jeżeli źródłem ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości nie jest samodzielne rozstrzygnięcie gminy ale wynika z:

1)     uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń;

2)     decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez inne niż organy gminy, organy administracji publicznej lub Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie;

3)     zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie.

Obniżenie wartości nieruchomości

Zgodnie z art. 36 ust. 3 upzp jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel (użytkownik wieczysty) nie skorzystał z roszczenia o odszkodowanie albo z wykupu nieruchomości lub jej części i jednocześnie zbył nieruchomość, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu. Warunkiem uwzględnienia tego roszczenia jest sprzedaż nieruchomości w przeciągu 5 lat od daty wejścia w życie nowego planu miejscowego albo zmiany istniejącego planu miejscowego (art. 37 ust. 3 upzp).

Procedura odszkodowawcza

Roszczenia odszkodowawcze określone w art. 36 ust. 1-3 upzp powinny być załatwione w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku do gminy, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnień w wypłacie odszkodowań lub w wykupie nieruchomości właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) przysługują odsetki ustawowe  (art. 37 ust. 9 upzp).

W sprawach rekompensat za spadek wartości nieruchomości nie wydaje się decyzji administracyjnej. Strony muszą dojść do konsensusu. Jeśli nie osiągną porozumienia spór powinien rozstrzygnąć sąd cywilny. Właściciel w procesie cywilnym przeciwko gminie musi wykazać wysokość rzeczywistej szkody albo udowodnić, że część gruntu stała się dla niego bezużyteczna i jedyną formą rekompensaty jest jej wykupienie.

Joanna Stachnik

Joanna Stachnik

radca prawny, konsultant

Masz pytanie?

Joanna Stachnik

radca prawny, konsultant

Starsze wpisy

Newsletter Lexpress

Zapisz się do naszego branżowego
newslettera i bądź na bieżąco!

Pozostałe wpisy

Nieruchomości06.09.2023

Żądanie sprzedaży gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste

Nieruchomości19.05.2023

Twoja nieruchomość może zostać oddana do używania na cele obrony państwa na podstawie decyzji administracyjnej

wszystkie wpisy
"

Jeśli chcesz zwiększyć bezpieczeństwo inwestycji w nieruchomość, prowadzić skuteczne negocjacje, obniżać koszty, potrzebujesz rzetelnych informacji. Podejmuj decyzje na podstawie wnikliwych analiz stanu prawnego.

"

Dowiedz się więcej:

Nieruchomości