Przedsiębiorcy uzyskają możliwość wykupu na własność użytkowanych przez siebie gruntów na preferencyjnych warunkach

Przyjęty przez rząd projekt ustawy nowelizującej ustawę o gospodarce nieruchomościami umożliwia przedsiębiorcom, spółdzielniom oraz osobom fizycznym uzyskanie własności gruntów, które mają obecnie w użytkowaniu wieczystym.

Celem zawartych w projekcie rozwiązań jest umożliwienie użytkownikom wieczystym nabycia prawa własności gruntów, które nie uległy dotąd wywłaszczeniu z mocy prawa lub na podstawie decyzji administracyjnej.

Prawo do przekształcenia mają otrzymać m.in.: użytkownicy wieczyści komercyjnych gruntów, czyli właściciele biurowców, galerii handlowych, czy obiektów usługowych.

Przedsiębiorcy będą mogli przekształcić prawo użytkowania nieruchomości komercyjnych we własność i płacić od gruntu podatek od nieruchomości.

Ustawa ma rozwiązać m.in. problem uzyskania pozwolenia na budowę, gdy teren planowanej inwestycji w części jest własnością, a w części oddany jest w użytkowanie wieczyste.

Roszczenie o wykup użytkowanego gruntu możliwe w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy

Analizowany projekt ustawy wprowadza novum w postaci roszczenia o wykup użytkowanego gruntu. Uprawnienie to nabywają wyłącznie ci użytkownicy wieczyści, którzy zawarli umowę  użytkowania wieczystego przed 1.01.1998 r. i jednocześnie zrealizowali cel tego użytkowania.

Termin do wniesienia wniosku o wykup gruntu będzie wynosił rok od daty wejścia w życie ustawy, a organ będzie zobowiązany do zawarcia umowy sprzedaży.

Po tym terminie użytkownik wieczysty też będzie mógł wystąpić z takim wnioskiem, jednakże na zasadach ogólnych, czyli na podstawie obowiązującego art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wówczas zawarcie umowy sprzedaży uzależnione będzie od zgody samorządu lub Skarbu Państwa, jako właściciela gruntu.

Zgodnie z nowymi przepisami organy publiczne nie będą mogły odmówić sprzedaży gruntu na rzecz użytkownika wieczystego, w tym przedsiębiorcy, który złoży wniosek w terminie 1 roku od dnia wejście w życie ustawy.

Wyjątek stanowią: grunty niezabudowane lub zajmowane przez rodzinne ogrody działkowe. W takich przypadkach grunt będzie można wykupić za zgodą samorządu lub starosty i wojewody pod warunkiem, że umowa trwa minimum 10 lat.

Spod roszczenia wyłączone będą grunty Skarbu Państwa powierzone Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego, Lasom Państwowym, parkom narodowym, Wodom Polskim, a także grunty położone na terenach portów i przystani morskich. Są to grunty istotne z punktu widzenia gospodarki narodowej, niezbędne jest więc zapewnienie Skarbowi Państwa nadzoru nad sposobem ich wykorzystywania.

Nie będzie również możliwe zawarcie umowy sprzedaży gruntu, wobec którego toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego. 

Preferencyjne warunki finansowe wykupu gruntów – możliwość korzystania z pomocy de minimis

Właściwy organ będzie mógł zaoferować przedsiębiorcy cenę gruntu w wysokości nie niższej niż 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, ale nie wyższej niż jego wartość rynkowa.

Wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym sporządzanym przez rzeczoznawcę majątkowego będzie gwarantować ukształtowanie górnej granicy ceny na poziomie rynkowym.

Nadto, przedsiębiorcy przy zakupie tych gruntów będą mogli korzystać z pomocy publicznej. Omawiany projekt bowiem respektuje obowiązek stosowania przepisów o pomocy publicznej w przypadku podejmowania czynności z zakresu gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej. Jednocześnie wprowadzono ustawowe ograniczenie możliwości takiej pomocy do pomocy udzielanej w ramach reguły de minimis.

Pomocą publiczną będzie kwota stanowiąca różnicę między wartością rynkową gruntu, a jego ceną i będzie udzielana przedsiębiorcy w ramach limitu pomocy de minimis.

W przypadku przedsiębiorców, którzy mają wykorzystany w całości limit pomocy lub wartość udzielonej pomocy przekroczy dostępny limit, organ będzie ustalał dopłatę do wartości rynkowej bądź przyjmie cenę na poziomie wartości rynkowej gruntu.

Zatem planowane zmiany okażą się korzystne przede wszystkim dla tych podmiotów, które dotychczas z pomocy publicznej nie korzystały, bądź łączna wartość  uzyskanej przy zakupie pomocy nie przekroczy limitu pomocy de minimis.

Zasady wykupu gruntów, co do których nie obowiązywała opłata roczna

Dotyczy to w szczególności przypadków nieruchomości gruntowych, które na podstawie odrębnych przepisów są wolne lub zwolnione z opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub należność z tego tytułu została wniesiona jednorazowo za cały okres, na jaki prawo to zostało ustanowione.

Właściwy organ będzie ustalał wówczas cenę zbycia na rzecz użytkownika wieczystego, przyjmując stawkę procentową określoną w art. 72 ust. 3 ugn, stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej (od 0,3% do 3%).

Możliwość rozłożenia na raty ceny zakupu gruntu

Rozłożenie ceny zakupu gruntu na raty będzie możliwe maksymalnie na 10 lat i dotyczyć będzie zarówno gruntów wykorzystywanych na cele działalności gospodarczej, jak i gruntów, na których działalność ta nie jest prowadzona.

Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie  w terminach ustalonych przez strony w umowie.

Podsumowanie

Ideą tej transformacji jest zwiększenie udziału własności prywatnej gruntów w porównaniu do poprzedniego systemu, w którym dominowała własność publiczna.

Uwzględniając te okoliczności projekt wprowadza roszczenie o sprzedaż gruntu, tylko w określonym czasie i tylko dla określonej grupy użytkowników wieczystych, którzy zrealizowali cel zastrzeżony w umowie.

Regulacją objęte są wyłącznie grunty zabudowane, w konsekwencji czego przywrócenie ich do zasobu pociągałoby za sobą konieczność zwrotu wartości poczynionych nakładów niejednokrotnie przekraczających wartość gruntu, zatem perspektywa ich ponownego zagospodarowania przez samorządy jest mało realistyczna.

Oceniając skutki planowanych zmian legislacyjnych można prognozować, że wpłyną one na odblokowanie i uproszczenie procesów budowlanych realizowanych na takich gruntach, albowiem zwiększy się motywacja przedsiębiorców do inwestowania na gruntach, które staną się ich własnością.