Kiedy można dochodzić odszkodowania w związku z wprowadzonymi planem ograniczeniami zabudowy?

Zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Odszkodowanie w związku ze zmianą planu

O niemożności korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem możemy mówić wówczas, gdy plan uniemożliwia korzystanie zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z uprzednio obowiązującego, zmienionego planu miejscowego. Dodatkowo, w orzecznictwie wskazuje się, że w przypadku tzw. „braku ciągłości planistycznej” (na skutek wygaśnięcia w 2003 r. z mocy ustawy planów miejscowych uchwalonych przed 1 stycznia 1995 roku i nieuchwalenia w ich miejsce od razu nowych planów), przesłanka  ta jest spełniona, gdy na skutek uchwalenia planu nie można korzystać z nieruchomości w sposób, na który wcześniej pozwalał wygasły w 2003 r. plan ogólny (nawet jeśli pomiędzy wygaśnięciem starego planu a uchwaleniem nowego upłynęło kilka lat okresu tzw. „luki planistycznej”, w której nie obowiązywał żaden plan).

Odszkodowanie w związku z uchwaleniem planu

Jeśli natomiast chodzi o „niemożność korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób”, to w orzecznictwie wskazuje się, że chodzi tu o przypadki, gdy nieruchomość mogła być przed wejściem w życie planu choćby potencjalnie wykorzystywana w sposób, który na gruncie planu nie jest już możliwy do realizacji.

Przykład: w przypadku ustalenia w planie zakazu zabudowy nieruchomości badamy, czy przed uchwaleniem planu nieruchomość mogłaby być potencjalnie zabudowana np. zabudową mieszkaniową (kwotę odszkodowania stanowiłaby w takim przypadku różnica wartości działki z zakazem zabudowy i działki budowlanej).

Zgodnie z ugruntowanym już orzecznictwem,  potencjalny sposób korzystania z nieruchomości określa na przykład decyzja o warunkach zabudowy. Niemniej jednak, nawet w przypadku gdy właściciel nieruchomości nie legitymuje się tego rodzaju decyzją (bo na przykład wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale nie jej uzyskał, gdyż w międzyczasie uchwalono plan miejscowy), nie przekreśla to jego szans na uzyskanie odszkodowania. Wydaje się, iż tak właśnie należałoby odczytywać stanowisko zawarte w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 września 2015 r., IV CSK 754/14, który stwierdził, że „pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się do sytuacji, w których właściciel (użytkownik wieczysty) podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne zmierzające do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. Na równi więc z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny”.

Wartym odnotowania jest, że w powołanym wyroku Sąd zwrócił uwagę między innymi na to, że przy ustalaniu sposobu korzystania z nieruchomości nie sposób pominąć ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego - wszak studium, nie będąc wprawdzie aktem prawa miejscowego, ma istotne znaczenie dla prac planistycznych gminy, a jego ustalenia są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. To interpretacja ciekawa i korzystna dla tych właścicieli nieruchomości, które w studium przeznaczone zostały pod zabudowę, natomiast w planie, na skutek uszczegółowienia zapisów studium, przeznaczono je na zieleń towarzyszącą zabudowie planowanej na sąsiednich nieruchomościach.