serwis prowadzi

13.03.2018

Plany miejscowe - odszkodowanie

Przełom w odszkodowaniach planistycznych?!

autor: Edyta Wielańczyk-Grzelak

Przy okazji uchwalenia nowego prawa wodnego zmieniono przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące odszkodowań związanych z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jaka jest waga wprowadzonych w tym zakresie zmian?

Zmiana wprowadzona w ustawie Prawo wodne…

Otóż na mocy art. 497 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz.U.2017.1566), z dniem 1 stycznia 2018 r. zmianie uległ art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [dalej: upzp]. Przepis ten dotyczy sposobu określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalania odszkodowania, o którym mowa w art. 36 upzp.

Przypomnieć trzeba, że zgodnie z art. 36 ust. 1 upzp jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części

w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe, bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty może żądać od gminy:

1)                 odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2)                 wykupienia nieruchomości lub jej części.

Problematyczne jest ustalenie podstaw do dochodzenia odszkodowania w sytuacji, gdy dla danego terenu w momencie uchwalania nowego planu miejscowego nie obowiązuje żaden plan. Wówczas zasadność roszczeń zależy od oceny tego, czy nowy plan powoduje  „niemożność korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób”. W orzecznictwie wskazuje się, że chodzi tu o przypadki, gdy nieruchomość mogła być przed wejściem w życie planu choćby potencjalnie wykorzystywana w sposób, który na gruncie planu nie jest już możliwy do realizacji. Zgodnie z ugruntowanym już orzecznictwem, potencjalny sposób korzystania z nieruchomości określa na przykład decyzja o warunkach zabudowy. Niemniej jednak, nawet w przypadku gdy właściciel nieruchomości nie legitymuje się tego rodzaju decyzją (bo na przykład wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale nie jej uzyskał, gdyż w międzyczasie uchwalono plan miejscowy), nie przekreśla to jego szans na uzyskanie odszkodowania. W orzecznictwie Sądu Najwyższego na równi z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny.

Nowelizacja ma przełamać dotychczasową linię orzeczniczą?

Co istotne znowelizowany art. 37 ust. 11 upzp określa sposób ustalania wartości nieruchomości wyłącznie w odniesieniu do tych nieruchomości, co do których niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie terenu i gruntu, w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu uchwalenia planu miejscowego faktycznym użytkowaniem. Wówczas wartość nieruchomości określa się na potrzeby odszkodowania na postawie wyłącznie faktycznego użytkowania terenu. Przepis nie reguluje sytuacji, gdy na skutek uchwalenia planu stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone dalsze potencjalnie dopuszczalne wcześniej użytkowanie terenu. Co wymaga podkreślenia, wprowadzając regulację zawartą w art. 37 ust. 11 upzp, jednocześnie nie dokonano zmiany art. 36 ust. 1 upzp, która wykluczyłaby dochodzenie odszkodowań w przypadku uniemożliwienia przez plan dotychczas potencjalnie dopuszczalnego sposobu wykorzystania nieruchomości. Wydaje się, że w odniesieniu do ustalania wartości nieruchomości w takim przypadku znajdzie zastosowanie art. 37 ust. 12 upzp, odsyłający w tych kwestiach do ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przyczyny wprowadzenia powyżej wskazanych zmian przepisów nie zostały jednak opisane w uzasadnieniu projektu ustawy je wprowadzającej, trudno zatem wskazać, jaka była w tym zakresie intencja ustawodawcy. Przepisy te weszły w życie bardzo niedawno bo 1 stycznia br., stąd trudno jest przewidzieć jakie będzie ich zastosowanie w praktyce, a także jakiej wykładni tych regulacji dokonają sądy administracyjne i powszechne. Nie sposób jednak wykluczyć, że wprowadzenie tych przepisów miało służyć wskazaniu, iż przesłanką dochodzenia roszczeń odszkodowawczych w związku z uchwaleniem planu miejscowego, nie jest samo uniemożliwienie czy istotne ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości w sposób potencjalnie dopuszczalny wcześniej, lecz wyłącznie uniemożliwienie lub istotne ograniczenie przez ten plan dalszego faktycznego użytkowania nieruchomości. Na ten sposób wykładni wprowadzonych zmian powołuje się Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. W materiałach opublikowanych na ministerialnej stronie: „Prezentacja dotycząca zmian w systemie planowania przestrzennego” wskazuje się, iż na skutek analizowanej nowelizacji zmianie ulegną zasady przyznawania odszkodowań, w tym dojdzie do przełamania dotychczasowej linii orzeczniczej Sądu Najwyższego w tego rodzaju sprawach. 

Edyta Wielańczyk-Grzelak

Edyta Wielańczyk-Grzelak

radca prawny, starszy konsultant

Masz pytanie?

Edyta Wielańczyk-Grzelak

radca prawny, starszy konsultant

Starsze wpisy

Newsletter Lexpress

Pozostałe wpisy

Plany miejscowe - odszkodowanie03.06.2014

Warto zgłaszać wnioski i uwagi do planu miejscowego

Plany miejscowe - odszkodowanie25.11.2014

Roszczenia w związku z uchwaleniem planu miejscowego

wszystkie wpisy
"

Plan miejscowy uniemożliwił Ci realizację zamierzonej inwestycji? Skontaktuj się
z nami: sprawdzimy czy należy Ci się odszkodowanie
i pomożemy je uzyskać.

"

Dowiedz się więcej:

Plany miejscowe - odszkodowanie