Jak będzie wyglądać uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy od 2026 r.?

Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[1] w razie braku obowiązującego planu miejscowego, nowa zabudowa co do zasady może powstać na podstawie decyzji o warunkach zabudowy[2]. Nowelizacja u.p.z.p.[3], która weszła w życie 24 września 2023 r. zmieniła m.in. zasady wydawania tego rodzaju decyzji. Nowe przepisy znajdą jednak w całej rozciągłości zastosowanie dopiero do postępowań wszczętych po dniu 1 stycznia 2026 r. Jak takie postępowania będą wówczas wyglądały i co takiego się zmieni? O tym dowiecie się z poniższej publikacji.

Bez planu ogólnego nie będzie decyzji o warunkach zabudowy

Tytułem wstępu warto wskazać, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy po 1 stycznia 2026 r. z pewnością będzie trudniejsze, jako, że ustawodawca w Nowelizacji u.p.z.p. dążył do ograniczenia lokalizowania nowej zabudowy na podstawie tejże decyzji, preferując jako podstawę zagospodarowania przestrzeni plany miejscowe.

Wiedzieć również trzeba, że by mogła zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy konieczne będzie wejście w życie planu ogólnego gminy[4]. Ponadto, zgodnie z nowymi przepisami wydawanie decyzji o warunkach zabudowy będzie ograniczone jedynie do obszarów uzupełnienia zabudowy[5], które mogą zostać wyznaczone w tymże planie ogólnym gminy[6].Przy czym: po pierwszej - gmina nie ma obowiązku ich w planie ogólnym wyznaczyć; po drugie - gmina nie ma swobody w wyznaczaniu tychże obszarów, lecz jest związana ściśle określonymi regułami ich ustalania.

Ponadto planowana inwestycja musi być zgodna ze strefą planistyczną określoną w planie ogólnym oraz spełniać dotychczas wymagane przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p. (m.in. dostęp do drogi publicznej, wystarczające uzbrojenie terenu).

Decyzje o warunkach zabudowy od 2026 r. i sposób wyznaczenia OUZ

Jak już zasygnalizowano, decyzje o warunkach zabudowy uzyskać będzie można wyłącznie dla terenu, który jest objęty OUZ w planie ogólnym. Jeśli zatem gmina nie obejmie interesującej nas nieruchomości w planie ogólnym OUZ, droga do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy będzie zamknięta. Z tego choćby powodu warto zainteresować się uchwalaniem planów ogólnych w gminach i warto składać wnioski o objęcie naszych nieruchomości OUZ. Jest to szczególnie istotne w odniesieniu do obszarów potencjalnych inwestycji nie objętych planami miejscowymi.

Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w art. 13m ust. 1 u.p.z.p. sposób wyznaczania OUZ w planie ogólnym został określony w rozporządzeniu. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy[7] weszło w życie dopiero 16 maja 2024 r.

Szczegóły związane z wyznaczaniem OUZ zostały zawarte m. in. w § 1 ust. 1 pkt 1-5 Rozporządzenia i wydają się technicznie dosyć skomplikowane. Wstępnie wyznaczony zgodnie z tymi regułami OUZ, stosownie do § 1 ust. 4 Rozporządzenia Gmina może ograniczać uwzględniając lokalne uwarunkowania oraz politykę przestrzenną gminy. Gmina może również rozszerzyć OUZ, choć w tym zakresie prawodawca wprowadził ograniczenie – maksymalny obszar rozszerzenia jest ustalany na podstawie wzoru określonego w § 1 ust. 5 Rozporządzenia.

Budynki magazynowe nie będą uwzględniane przy wyznaczaniu OUZ

Zgodnie z § 1 ust 1 pkt 1 Rozporządzenia, w planie ogólnym może zostać wyznaczony OUZ jeśli na danym obszarze znajduje się zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, gdzie każdy z nich musi znajdować się w odległości nie większej niż 100 metrów od co najmniej jednego innego budynku. Przy czym uwzględnia się jedynie następujące rodzaje budynków według Klasyfikacji Środków Trwałych[8]:

a)       budynki przemysłowe o symbolu 101,

b)       budynki handlowo-usługowe o symbolu 103,

c)       budynki biurowe o symbolu 105,

d)       budynki szpitali i inne budynki opieki zdrowotnej o symbolu 106,

e)       budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe o symbolu 107,

f)        pozostałe budynki niemieszkalne o symbolu 109,

g)       budynki mieszkalne o symbolu 110;

Z analizy zgrupowań budynków przy wyznaczaniu OUZ wyłączone zostały: budynki transportu i łączności (symbol 102), zbiorniki, silosy i budynki magazynowe (symbol 104) oraz budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa (symbol 108).

Jakich inwestycji nie będzie można lokalizować na podstawie decyzji o warunkach zabudowy?

Ani z u.p.z.p., ani z Rozporządzenia nie wynika wprost ograniczenie stosowania decyzji o warunkach zabudowy wg nowych przepisów do jedynie do zabudowy mieszkaniowej. Wskazane w §  1 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia wyłączenia pewnych kategorii obiektów budowlanych (np. obiektów magazynowych) dotyczy wyłącznie wyznaczania granic OUZ, a nie funkcji planowanej zabudowy. Teoretycznie nadal możliwe będzie zatem uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy wg nowych przepisów dla zabudowy usługowej, produkcyjnej czy magazynowej.

Zasadniczym ograniczeniem do wprowadzania nowej zabudowy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy będzie jednak wielkość OUZ. W szczególności ograniczenie OUZ po „zewnętrznej” stronie budynków w zgrupowaniu, OUZ ma kończyć się w odległości zaledwie 10 metrów od istniejących budynków wyznaczających OUZ. W praktyce szansę na skorzystanie z decyzji o warunkach zabudowy wg nowych przepisów będą mieli inwestorzy dysponujący nieruchomością „otoczoną” przez już istniejącą zabudowę.

Przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy nadal obowiązywać będzie tzw. zasada dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.), tzn. wymóg kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Jednocześnie pamiętać należy, że plan ogólny gminy, jako akt prawa miejscowego będzie wiążący przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, to oznacza, że funkcja planowanej inwestycji musi być zgodna z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej określonej w planie ogólnym gminy[9].

Zarówno, więc z uwagi na niewyrażoną wprost, leczy wynikającą ze sposobu wyznaczania OUZ konieczność „bycia otoczonym” przez istniejącą zabudowę jak i na szerokie możliwości zmniejszania OUZ przez gminę, większe szanse powodzenia mają mniejsze powierzchniowo inwestycje, co faworyzować będzie w szczególności zabudowę mieszkaniową (zwłaszcza jednorodzinną).

Natomiast z racji ograniczenia katalogu obiektów uwzględnianych przy wyznaczaniu OUZ, zwłaszcza wobec braku możliwości uwzględniania budynków magazynowych, nie będzie można wyznaczyć OUZ dla terenu zabudowanego jedynie przez tego rodzaju budynki i obiekty magazynowe, co z pewnością ograniczy rozwój parków logistycznych powstających na obszarach pozbawionych planów miejscowych.

Podsumowanie

Decyzje o warunkach zabudowy wg nowych przepisów nie ograniczają wprost możliwych inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy do zabudowy mieszkaniowej. Co do zasady, nadal możliwe będzie lokalizowanie inwestycji usługowych, produkcyjnych czy magazynowych w oparciu o tego rodzaju decyzje, jednak z całą pewnością będzie to znacznie trudniejsze, a w części lokalizacji niemożliwe z uwagi na narzucony przez ustawodawcę model wyznaczania OUZ.

Pamiętać również należy, że postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wszczęte do 31 grudnia 2025 r., toczyć się będą według dotychczasowych przepisów, warto więc przeanalizować sytuację i zawczasu złożyć wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, gdyż później może to nie być możliwe.

Inwestorzy, którzy nie złożyli wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy przed 2026 r., ani nie wnosili (skutecznie) o wyznaczenia OUZ, wraz z określeniem właściwej strefy planistycznej będą musieli z planowanymi inwestycjami zaczekać na uchwalenie planu miejscowego, a to jak powszechnie wiadomo może potrwać…

Alternatywą może być w tym przypadku nowe narzędzie planistyczne w postaci zintegrowanego planu inwestycyjnego – stanowiącego nowy rodzaj planu miejscowego, powstający we współdziałaniu gminy i inwestora.