Użytkowanie wieczyste a aktualizacja opłaty rocznej

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (ugn) regulują kwestię  aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (art. 77-81 ugn).

Wysokość opłaty rocznej podlegać może aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie. Dokonuje się jej z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości, na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną powinien do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego wypowiedzieć na piśmie wysokość opłaty dotychczasowej, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Użytkownik wieczysty - chcąc zakwestionować jej przyjęcie - może w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek taki składa się za pośrednictwem właściwego organu przeciwko właścicielowi nieruchomości.

Użytkownik wieczysty może żądać dokonania aktualizacji opłaty rocznej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji, a zatem  - w praktyce - podjąć czynności ukierunkowane na dokonanie obniżenia opłaty rocznej gdy wartość nieruchomości zmalała. Doręczenie takiego żądania powinno nastąpić w formie pisemnej w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. W przypadku odmowy aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do SKO. Użytkownik wieczysty może także  skierować sprawę do SKO w przypadku nierozpatrzenia żądania w terminie 30 dni, czego winien dokonać w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania.

Od orzeczenia SKO właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw został wniesiony tylko do części orzeczenia.

Ww. tryb jest: „(…) jedyną dopuszczalną prawnie drogą zakwestionowania tak skuteczności, jak i zasadności wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, niezależnie od tego czy chodzi o merytoryczną zasadność podwyższenia opłaty czy też o prawidłowość formalną dokonania wypowiedzenia (…).” (z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach  z dnia  19 kwietnia 2018  r. (sygn. akt I ACa 932/17).

Ponadto - zgodnie z uzasadnieniem wyroku Sąd Apelacyjny w Katowicach  z dnia  30 maja 2017  r. (sygn. akt I ACa 707/16) - „(…) Tryb składania wniosków do samorządowego kolegium odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 u.g.n.), a następnie możliwość złożenia sprzeciwu od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego - co jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego (art. 80 ust. 1 u.g.n) - zapewnia obu stronom umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste dochodzenie przed sądem ochrony ich usprawiedliwionych interesów.”