Warunki zabudowy: 5 ważnych zmian od 3 stycznia 2022 r.

3 stycznia 2022 r. wejdzie w życie ustawa z dnia z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wprowadzi ona zmiany m.in.  w zakresie ustalania warunków zabudowy.

Chociaż przy okazji tej nowelizacji najczęściej mówiło się o ułatwieniach w budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw, to jednak spora część zmian dotyczy wszystkich inwestycji niezależnie od ich rodzaju. Poniżej przedstawiamy 5 najbardziej istotnych zmian:

1. Wniosek

Wniosek o wydanie warunków zabudowy od 3 stycznia 2022 r. składany będzie w formie elektronicznej lub papierowej. W obu formach będzie też można złożyć mapę stanowiącą jego obligatoryjny załącznik.  Urzędowy wzór formularza wniosku - jednolitego w całym kraju- określi rozporządzenie. Z projektem wzoru można się już zapoznać  na stronie https://legislacja.gov.pl/projekt/12352860. Nowością jest możliwość załączenia do wniosku tylko kopii (a niekoniecznie oryginałów) wymaganych dokumentów.

2. Wyznaczanie obszaru analizowanego

Zasady dot. wyznaczania obszaru analizowanego znajdziemy już nie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 3 Rozporządzenia, który dziś o tym stanowi ma zostać uchylony), lecz w art. 61 ust. 5a upzp. Zgodnie z nowym  przepisem obszar analizowany będzie wyznaczany wokół terenu wskazanego przez Inwestora jako teren objęty wnioskiem (a więc nie jak dotąd „wokół działki”) , na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Obszar analizowany wyznaczany będzie w odległości:

• nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu objętego wnioskiem jednak nie mniejszej niż 50 metrów oraz nie większej niż 200 m - dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego;
• nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów- dla pozostałych inwestycji;

Warto zaakcentować, że art. 61 ust. 5a upzp literalnie wskazuje (co wcześniej nie miało miejsca), że obszar analizowany wyznacza się na mapie dołączonej przez Inwestora do wniosku - a zatem mapa powinna mieć taki zakres, który pozwoli na wyrysowanie na niej obszaru analizowanego. W innym wypadku wniosek będzie obarczony brakiem formalnym.

3. Warunki zabudowy dla części działki

Wydaje się w świetle nowych regulacji, że prawodawca dopuszcza wydawanie warunków zabudowy jedynie dla części działki (wcześniej kwestia ta budziła wątpliwości w orzecznictwie sądów administracyjnych, o czym szerzej w artykule Pojęcie „terenu”, czyli spór o ustalenie warunków zabudowy dla części działki). Art. 61 ust. 5a upzp wyraźnie stanowi o wyznaczaniu obszaru analizowanego wokół terenu objętego wnioskiem a nie wokół działki. Nadto w projekcie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy, wyraźnie wskazuje się, że w przypadku określenia granic terenu objętego wnioskiem jako część działki ewidencyjnej lub działek ewidencyjnych, wymagane jest określenie granic terenu w formie graficznej (w pozostałych przypadkach wystarczy wpisać do formularza identyfikatory działek).

4. Termin na wydanie decyzji

Ustawa nowelizująca wprowadza terminy na wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wynosić one będą, w zależności od rodzaju inwestycji:

• 21 dni - dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego
• 90 dni- dla pozostałych inwestycji.

Termin liczony jest od dnia złożenia wniosku w sprawie. Nie wlicza się do niego terminów przewidzianych w przepisach prawa do dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu. Postępowanie w sprawie nałożenia kary inicjowane będzie przez inwestora, który jako jedyny może je „uruchomić”. Dalej będzie jednak ono toczyć bez jego udziału, a ewentualna kara  nałożona przez Wojewodę (500 zł za każdy dzień zwłoki) zasili budżet Państwa.

5. Domy jednorodzinne do 70 mkw w postępowaniu uproszczonym

W szczególnej procedurze wydawane będą warunki zabudowy dla domów mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. Oprócz krótszego terminu na wydanie decyzji oraz szczególnych zasad wyznaczania obszaru analizowanego, warto zwrócić uwagę na następujące odrębności:

• decyzja będzie wydawana w postępowaniu uproszczonym, a jeśli jej treść będzie zgodna z żądaniem inwestora, nie będzie wymagała uzasadnienia;
• stroną postępowania będzie wyłącznie inwestor;
• w postępowaniu nie będą stosowane art. 10 kpa i 79a kpa
• terminy uzgodnień zostaną skrócone do 7 dni.