Czy na dobudowę balkonu do bloku potrzebne są warunki zabudowy?

Aby odpowiedzieć na powyżej podstawione pytanie przesądzić trzeba czy dobudowa balkonu do budynku wielorodzinnego (bloku) stanowi zmianę sposobu zagospodarowania terenu. Tylko w takim przypadku konieczne będzie bowiem uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy -jeżeli oczywiście na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym –dalej upzp stanowi, że decyzji o warunkach wymaga zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na: (i) budowie obiektu budowlanego, (ii) wykonaniu innych robót budowlanych, (iii) zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Nie wymagają wydania warunków zabudowy, roboty budowlane: (i) polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, (ii) niewymagające pozwolenia na budowę.

Pojęcie „zmiany zagospodarowania terenu” determinujące uzyskanie warunków zabudowy nie zostało zdefiniowane w upzp, ani żadnym innym akcie rangi ustawowej. Celem jego wykładni skorzystać trzeba więc z poglądów wypracowanych w tym zakresie w doktrynie i orzecznictwie.

W jednym z najnowszych rozstrzygnięć Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 13 lutego 2018 roku[1] wskazał, że przeprowadzenie robót budowlanych polegających na dobudowaniu do istniejącego obiektu balkonu, modyfikuje zarówno kubaturę budynku, jak i jego powierzchnię zabudowy, w efekcie czego, powinno być kwalifikowane jako rozbudowa budynku w rozumieniu art. 3 pkt 6 pb. W myśl tegoż, omawiana rozbudowa jest budową (o której mowa w art. 59 ust. 1 upzp) i w sytuacji gdy zmienia formę architektoniczną budynku, wymaga wydania decyzji o warunkach zabudowy. Takie stanowisko zajął też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 12 lutego 2016 roku[2], w którym to zakwalifikował rozbudowę budynku mieszkalnego o balkon na piętrze o wymiarach 3 x 1,5 m jako wymagającą komentowanych warunków zabudowy. Podobne stanowisko zajął ten sam sąd w wyroku z dnia 30 stycznia 2006 roku[3], czy w wyroku z dnia 29 stycznia 2020 roku[4].

Konieczność uzyskania warunków zabudowy potwierdził również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 13 stycznia 2012 roku[5]. Sąd ten stwierdził,  że „zgodnie z art. 50 ust. 2 w zw. z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach jest konieczna w przypadku robót budowlanych polegających m.in. na przebudowie obiektu budowlanego, zmieniających jego formę architektoniczną”. W analizowanym wyroku WSA, nie przyjął prezentowanej przez skarżącą argumentacji, jakoby dobudowa balkonu jako niezmieniająca zagospodarowania terenu -nie wymagała warunków zabudowy. Sąd zwrócił przy tym uwagę na obowiązek przeprowadzenia przez organ rozpoznający sprawę, szczegółowej analizy w tym zakresie.

Warunki zabudowy dla realizacji balkonu były również przedmiotem rozpoznania przez Naczelny Sąd Administracyjny, który co prawda uznał za zasadne uchylenie decyzji o warunkach zabudowy, jednak sam fakt jej wydania dla budowy balkonu, nie budził najmniejszych wątpliwości[6].

W świetle powyższych rozstrzygnięć, dobudowa balkonu może zostać uznana jako rozbudowa istniejącego bloku, zatem i budowa stanowiąca zmianę sposobu zagospodarowania. Oczywiście oceny, czy dane zamierzenie skutkuje zmianą zagospodarowania terenu należy dokonywać indywidualnie, uwzględniając okoliczności konkretnego przypadku[7]. Niemniej jednak, planując opisywane prace, należy liczyć się z koniecznością uzyskania tego rodzaju decyzji administracyjnej.

Marta Lorych

Tekst pochodzi z portalu Ziemski Biznes