Po dniu 31 sierpnia 2026 r., w całej Polsce przestały obowiązywać w gminach studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie na ten dzień jedynie 35% gmin mogło się pochwalić uchwalonym planem ogólnym. Brak planu ogólnego w gminach, w których nie są uchwalone plany miejscowe dla większości terenów lub są uchwalone w bardzo niewielkim stopniu, prowadzić będzie do zablokowania możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Jednocześnie wszyscy wiemy, iż prace nad planami ogólnymi prowadzone były, a często nadal są prowadzone w wielkim pośpiechu, pod presją, a jak wiemy pośpiech, w większości przypadków, nie jest przyjacielem dobrej jakości. Czy zatem procedura zmiany planów ogólnych może się okazać remedium dla niekorzystnych planów ogólnych i często sprzecznych ładem przestrzennym ich postanowień?
Dla przyspieszenia całej procedury, plany ogólne niejednokrotnie nie zostały poprzedzone solidną analizą aktualnej sytuacji zagospodarowania przestrzennego w gminie, czy też wcześniejszym przygotowaniem przemyślanej strategii rozwoju gminy. Presja czasu spowodowała, że zamiast zastąpić studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i wprowadzić w życie nowe zaktualizowane założenia ładu przestrzennego, powielają one często założenia zawarte wcześniej w Studium.
Dodatkowo gminy mierzą się z narzuconym im rygorystycznym bilansem terenów zabudowy mieszkaniowej. Muszą one w uzasadnieniu do planu ogólnego wykazać zapotrzebowanie na nową zabudowę w oparciu o prognozy demograficzne. Jeśli gmina ma już nadmiar terenów budowlanych ustalonych w obowiązujących planach miejscowych, może mieć problem z wyznaczeniem jakichkolwiek nowych obszarów pod nową zabudowę mieszkaniową.
Problemem też było dla gmin wyznaczanie obszarów uzupełnienia zabudowy [tzw. OUZ]. Szczególnie w gminach wiejskich o rozproszonej zabudowie, gdzie trudno było znaleźć wymagane zgrupowanie co najmniej 5 budynków w odległości nie więcej niż 100 metrów od siebie. To wszystko powoduje, że znaczne obszary gmin są pozbawione OUZ, na których po wejściu w życie planu ogólnego, przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: mpzp) będzie można wydawać decyzje WZ.
Dla ładu przestrzennego ciosem okażą się z pewnością w niedalekiej już przyszłości, lawinowo składane przed wejściem w życie planów ogólnych wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje rozstrzygające te wnioski są i będą uzyskiwane na starych zasadach, a inwestycje na ich podstawie realizowane, nie będą musiały być zgodne z postanowieniami planu ogólnego. Obiekty te będą powstawały najczęściej poza obszarami uzupełnienia zabudowy ustanowionymi w planie ogólnym, zaburzając świeżo ustalony ład. W ten sposób obszary wyznaczone przez granice OUZ przestaną bardzo szybko odpowiadać faktycznej zabudowie i na nowo zacznie wdzierać się chaos do zagospodarowania przestrzennego. W tej sytuacji, prędzej czy później (z naciskiem na prędzej) pojawi się potrzeba zmiany tych mocno nieidealnych planów ogólnych.
Omawianie procedury zmiany planu ogólnego gminy (dalej: POG), rozpocznijmy od złej informacji – nie ma żadnej uproszczonej procedury dla zmiany POG. Zastosowanie ma tu procedura taka sama jak dla uchwalania tego planu, czyli zdecydowanie długa i wieloetapowa.
Informacją pozytywną jest to, iż można dokonać zmiany w odniesieniu do części planu ogólnego dotyczącej określonego obszaru gminy – nie trzeba zmieniać go całego i uchwalać od podstaw. Jednocześnie zgodnie z przepisami, jeżeli dana konkretna zmiana pociąga zmiany w innych fragmentach planu ogólnego, muszą one również ulec zmianie i aktualizacji. Zgodnie z zasadą bilansowania, aktualizacji będą więc musiały ulec chociażby obszary uzupełnienia zabudowy. Możliwość i sposób dokonywania zmiany planu ogólnego na terenie gminy zostały określone w art. 13a ust. 2 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [i].
Pełna procedura planistyczna dotycząca zmiany planu ogólnego, będzie tak samo jak procedura uchwalenia samego planu, wymagała:
Prawo do składania wniosków o zmianę obowiązującego planu ogólnego gminy ma każdy. Same wnioski niestety nie są jednak wiążące dla gminy. De facto gmina nie ma nawet obowiązku formalnego rozpatrzenia takiego wniosku i udzielenia wnioskodawcy odpowiedzi na niego. Uruchomienie procedury zmiany POG zależy wyłączenie od decyzji władz gminy, która bynajmniej w tym zakresie nie musi kierować się interesem jednostki.
W praktyce może to oznaczać niestety, że zmiana planu ogólnego faktycznie będzie odbywać się rzadko i często z dużym opóźnieniem w stosunku do występujących potrzeb.
Zmiana uchwalonego już planu ogólnego, jak i jego uchwalenie, jest dla gminy procesem trudnym, sformalizowanym i kosztownym. Brak alternatywy czy chociażby trybu uproszczonego dla uciążliwego procesu zmiany POG, już teraz wydaje się być błędem, gdyż potrzeba aktualizacji planów może pojawić się bardzo szybko po ich uchwaleniu.
To sprawia, że tym bardziej, jeżeli projekt jeszcze nie uchwalonego planu ogólnego, jest niezgodny z Twoimi Inwestorze planami i masz jeszcze czas na złożenie uwag do projektu, to koniecznie skorzystaj z tej opcji. Złożenie ich daje szansę na zabezpieczenie potencjału inwestycyjnego Twojej działki przed trwałym ograniczeniem możliwości jej zabudowy, a jak widać powyższej, zdecydowanie łatwiej jest wcześniej złożyć uwagi do projektu planu ogólnego (o czym pisaliśmy tutaj), niż potem próbować zmieniać już uchwalony POG.
Jeśli istnieją ku temu odpowiednie przesłanki, alternatywą dla wniosku o zmianę planu ogólnego może okazać się – niestety – jego zaskarżenie. To już jednak temat na kolejny artykuł.
[i] Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 z późn. zm.).
Obsługujemy biznes.
Precyzyjnie.
Inwestycje budowlane
Nasza oferta skierowana jest do przedsiębiorców realizujących inwestycje budowlane: mieszkaniowe, produkcyjne, usługowe i inne.
autor: Kacper Łagodziński
autor: Marta Lorych
