Decyzja o warunkach zabudowy, a pozwolenie na budowę, czyli o roli „wuzetki” w procesie budowlanym

Wiadomym jest, że decyzja o warunkach zabudowy poprzedza postępowanie w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. Inwestorzy muszą bowiem legitymować się tą decyzją przed organem administracyjno-budowlanym. Jaka jest jednak rola tej decyzji w procesie budowlanym i na ile organ wydający pozwolenie na budowę jest „związany” decyzją o warunkach zabudowy? Poniżej krótko postaram się na to pytanie Państwu odpowiedzieć.

Zgodnie z art. 55 w zw. z art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Według panującego w orzecznictwie i doktrynie poglądu powyższe należy rozumieć w ten sposób, że organ architektoniczno-budowlany nie może weryfikować treści decyzji o warunkach zabudowy i postępować wbrew jej treści. Jednocześnie zobowiązany jest on uwzględnić warunki zabudowy i zagospodarowania wynikające z tej decyzji[1]. „Związanie” sprowadza się więc do tego, że organ wydając pozwolenie budowlane nie może modyfikować, zmieniać i kształtować w odmienny sposób warunków inwestycji określonych w tytułowej „wuzetce”.

Naczelny Sąd Administracyjny w jednym ze swoich rozstrzygnięć[2] zaakcentował, że organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdzający zgodność projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy powinien mieć jednak na uwadze charakter tej decyzji. Wydawana jest ona bowiem na podstawie przepisów służących zachowaniu ładu przestrzennego. Celem tej decyzji jest więc wyłącznie wytyczenie podstawowych kierunków projektowanej inwestycji budowlanej, których uszczegółowienie – stosownie do zasady wolności budowlanej – następuje dopiero na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę.

Konsekwencją takiego poglądu jest wyrażane w orzecznictwie stanowisko, że wiążący charakter decyzji o warunkach zabudowy dotyczy jedynie parametrów zagospodarowania działki lub terenu, które mogą być w niej władczo rozstrzygane. „Związanie” organu administracji budowlanej powinno odnosić się więc tylko do kwestii zgodności zaproponowanych w projekcie budowlanym parametrów zmiany zagospodarowania działki lub terenu z tymi określonymi „wuzetką”, nie zaś innych, nienależących do nich kwestii.

Przykładowo w orzecznictwie przyjmuje się więc, że nie jest wiążące dla organu budowlanego, przyjęte w decyzji o warunkach zabudowy zaliczenie (lub nie) do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco lub mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko, czy też konkretna kwalifikacja środowiskowa przedsięwzięcia w ramach stosownego rozporządzenia. Takie stanowisko przyjął np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 stycznia 2022 roku, sygn. II OSK 865/19 lub na poziomie wojewódzkim Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 18 października 2018 roku, sygn. II SA/Ol 662/18. Choć poglądy te zostały wypowiedziane na gruncie spraw dotyczących decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, znajdują pełne zastosowanie do decyzji o warunkach zabudowy.

W kolejnych artykułach wrócę do Państwa z następnymi tematami przestrzenno-budowlanymi oraz środowiskowymi.