Jak zmienią się warunki zabudowy po reformie planowania przestrzennego?

Jednym z filarów reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego jest modyfikacja decyzji o warunkach zabudowy. Nowelizacja wprowadzi w tej instytucji istotne zmiany, a o najważniejszych z nich przeczytacie Państwo w dzisiejszym artykule. 

A.    Termin ważności decyzji

Obecnie decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana bezterminowo. Zgodnie z nowelizacją, tzw. „wuzetki” mają jednak obowiązywać tylko przez 5 lat, a termin ten będzie liczony od daty uprawomocnienia się decyzji. Co ważne, nowość ta nie obejmie rozstrzygnięć, które stały się prawomocne przed dniem wejścia w życie nowej regulacji.

W aktualnym stanie prawnym do wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy dochodzi w przypadkach wskazanych w art. 65 ust. 1 upzp, a więc na skutek  uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia są inne niż w decyzji lub gdy zostaje ona „skonsumowana” poprzez wydanie pozwolenia na budowę na jej podstawie.

Uwaga: poprawka zaproponowana przez Senat zakłada wprowadzenie 2-letniego terminu ważności dwz, z możliwością przedłużenia o kolejne 2 lata na wniosek inwestora, pod warunkiem zgodności wskazanych w decyzji warunków realizacji przedsięwzięcia z planem ogólnym. 

B.     Wydawanie dwz możliwe tylko na wyznaczonych obszarach

W obecnym stanie prawnym zasadą jest, że decyzje o warunkach zabudowy są wydawane wszędzie tam, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przeszkodą do ustalenia warunków zabudowy nie jest choćby studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, które jest aktem wewnętrznie obowiązującym, a zatem nie ma wiążącego charakteru przy ocenie spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1-7 upzp. 

Po reformie studium zostanie jednak zastąpione przez plan ogólny, który zyska charakter aktu prawa miejscowego. Jego ustalenia będą zatem wiążące dla organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy. To jednak nie koniec, ponieważ sama zgodność zamierzenia budowlanego z przeznaczeniem terenu ustalonym w planie ogólnym nie wystarczy do tego, aby decyzja była pozytywna. Możliwość wydania warunków zabudowy będzie musiała być jeszcze uwzględniona w planie na specjalnych obszarach uzupełnienia zabudowy. Jeżeli dana inwestycja będzie zlokalizowana poza takim obszarem, gmina nie będzie mogła wydać pozytywnego rozstrzygnięcia. 

C.    Nowe wskaźniki zabudowy 

Reforma przewiduje zmiany także w zakresie wskaźników zabudowy, jakie będzie należało uwzględnić w decyzji o warunkach zabudowy. Mowa o regulacjach Rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, w którym zostaną określone wymagania dotyczące następujących wskaźników:

a) linia zabudowy;

b) maksymalna intensywność zabudowy oraz maksymalna i minimalna nadziemna intensywność zabudowy;

c) udział powierzchni zabudowy (dotychczas wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu);

d) szerokość elewacji frontowej;

e) wysokość zabudowy (wcześniej wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki);

f) geometria dachu (kąt nachylenia i układ połaci dachowych);

g) minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej;

h) minimalna liczba miejsc do parkowania.

D.    Ograniczenie wielkości obszaru analizowanego 

Obecnie obszar analizowany na potrzeby sporządzenia analizy urbanistycznej wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, przy czym musi być to minimum 50 metrów. Nowelizacja wprowadza nieznaczną, lecz istotną zmianę polegającą na określeniu górnej granicy wielkości obszaru analizowanego. Po wejściu w życie nowych przepisów, obszar ten będzie mógł być ustalony w odległości maksymalnie 200 metrów, nawet w przypadku gdy trzykrotna szerokość frontu terenu będzie większa. 

Podsumowanie

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza daleko idące zmiany w warunkach zabudowy, przez co budowa w oparciu o ten instrument będzie zdecydowanie trudniejsza, niż dotychczas. Warto zatem pomyśleć o tym, aby procedurę uzyskania tej decyzji dla planowanej inwestycji rozpocząć jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów. 

Etap prac: po poprawkach Senatu