Kiedy zawieszenie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest niedopuszczalne?

Przepisy przewidują możliwość zawieszenia postępowania o ustalenie warunków zabudowy, lecz nie precyzują, w jakich przypadkach może to nastąpić, co często stanowi pole do nadużyć ze strony organów administracji. W dzisiejszym artykule opowiemy, jakie są przesłanki do wydania postanowienia o zawieszeniu postępowania, a także kiedy wydanie takiego rozstrzygnięcia jest niedopuszczalne.

Jakie przepisy regulują zawieszenie postępowania o warunki zabudowy?

Podstawą do zawieszenia postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest przepis art. 62 ust. 1 Zgodnie z treścią tego przepisu, „Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 18 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli:

1)    w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego

 albo

2)    w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

Należy zwrócić uwagę, że art. 62 ust. 1 upzp daje organowi wybór, na co wskazuje sformułowanie „można zawiesić”. Z przeciwną sytuacją mamy do czynienia w przypadku, gdy wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego (np. terenu cmentarza). Zgodnie z art. 62 ust. 2 upzp, w takim przypadku organ ma obowiązek zawiesić postępowanie do czasu uchwalenia planu.

Kiedy zawieszenie postępowania będzie uzasadnione?

W praktyce często pojawia się spór pomiędzy organem administracji, a wnioskodawcą co do tego, kiedy zawieszenie postępowania jest zasadne. Postanowienie o zawieszeniu ma bowiem istotne skutki, ponieważ wstrzymuje postępowanie zazwyczaj na kilkanaście miesięcy (a czasami nawet dłużej, o czym poniżej). Nic więc dziwnego, że często budzi sprzeciw wnioskodawcy, tym bardziej że organom administracji zdarza się nadużywać tego uprawnienia. Nierzadko dochodzi do sytuacji, w której już sam zamiar podjęcia uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu skłania organ do wydania stosownego postanowienia.

Na tle tego sporu, w orzecznictwie sądów administracyjnych[1] oraz doktrynie wykształciły się przesłanki, które mogą świadczyć o tym, że w konkretnym przypadku zawieszenie jest uzasadnione tj.:

a)    potencjalna sprzeczność przeznaczenia terenu objętego wnioskiem z możliwymi postanowieniami projektowanego planu miejscowego – np. gdy wnioskodawca stara się o określenie warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego, a projekt planu przewiduje w tym miejscu zabudowę przemysłową;

b)    zaawansowany stan prac planistycznych – zawieszenie nie będzie więc uzasadnione, gdy procedura planistyczna znajduje się dopiero na początkowym etapie;

c)     prawdopodobieństwo uchwalenia planu w okresie zawieszenia – z okoliczności sprawy musi wynikać, że prace nad uchwaleniem miejscowego planu zakończą się jeszcze zanim upłynie termin zawieszenia postępowania.

W tym zakresie wskazuje się, że celem zawieszenia nie jest blokowanie wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, a zapewnienie pierwszeństwa określenia sposobu zagospodarowania terenów za pomocą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Niestety, w wielu przypadkach organy prowadzące postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy nadużywają instytucji zawieszenia postępowania, aby nie doprowadzić do zagospodarowania terenów, które jest sprzeczne z polityką planistyczną gminy.

Zawieszenie można przedłużyć o 6 miesięcy

Co ważne, łączny okres zawieszenia postępowania może wynosić 24, a nie 18 miesięcy. Jak wynika z art. 62 ust. 3 upzp, „W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może przedłużyć zawieszenie postępowania na dodatkowy czas, nie dłuższy niż 6 miesięcy, jeżeli w okresie zawieszenia postępowania dokonano wyłożenia projektu planu miejscowego.”. Jeżeli zatem doszło do zawieszenia postępowania na 18 miesięcy, a w okresie tym co prawda nie uchwalono miejscowego planu, natomiast doszło do jego wyłożenia, to zawieszenie może zostać przedłużone. Warto pamiętać o tym ryzyku przy ocenie szans na uzyskanie warunków zabudowy po wywołaniu miejscowego planu.

Czy prace nad planem ogólnym mogą uzasadniać zawieszenie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy?

30 czerwca 2026 roku wygasną dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, co w praktyce powoduje, że maksymalnie do tej daty gminy powinny uchwalić plany ogólne. Plan ogólny jest nowym narzędziem planistycznym o charakterze aktu prawa miejscowego, który (zamiast wspomnianego studium) ma stanowić podstawę do uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, czy wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje te będą mogły być bowiem wydawane wyłącznie dla nieruchomości położonych na tzw. obszarach uzupełnienia zabudowy (OUZ), które gmina będzie mogła wyznaczyć w planie ogólnym. Warto podkreślić, że gmina nie ma obowiązku wyznaczenia OUZ, a więc uchwalając plan ogólny może niemal całkowicie zablokować możliwość wydawania warunków zabudowy na swoim terenie. Powstaje zatem pytanie, czy rozpoczęcie prac nad planem ogólnym daje podstawę do zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy? Należy jednoznacznie podkreślić, że takie działanie jest niedopuszczalne, ponieważ art. 62 ust. 1 upzp odnosi się wyłącznie do planów miejscowych. Ustawodawca nie zdecydował się umożliwić stosowania instytucji zawieszenia postępowania także w przypadku prac nad planem ogólnym. Wszelkie próby tamowania biegu postępowania ze względu na tę okoliczność stanowią poważne naruszenie prawa.

Podsumowanie

O ile miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ma pierwszeństwo przed decyzją o warunkach zabudowy, o tyle samo rozpoczęcie procedury planistycznej nie zawsze może być podstawą do zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Organ rozpoznający wniosek powinien każdorazowo wnikliwie przeanalizować konieczność zawieszenia postępowania z perspektywy przedstawionych wyżej przesłanek oraz słusznego interesu strony i szczegółowo uzasadnić swoje rozstrzygnięcie.