Lex deweloper znów do poprawki?

Niedawno znowelizowaną ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących[1] czekają kolejne zmiany. W Sejmie trwają prace nad projektem ustawy o ograniczeniu biurokracji i barier prawnych[2]. Zakłada on poluzowanie warunków lokalizowania inwestycji w trybie Lex deweloper. Część zmian wyklucza się jednak z oczekującą na opublikowanie w Dzienniku Ustaw nowelizacją planowania i zagospodarowania przestrzennego[3].

Wprowadzenie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (potocznie Lex deweloper lub specustawa mieszkaniowa) do porządku prawnego budziło liczne kontrowersje. Pojawiały się głosy o ryzyku zaburzenia ładu przestrzennego przez inwestycje, które na podstawie specustawy mogą powstawać wbrew przepisom planów miejscowych. Kilka lat obowiązywania pokazuje jednak, że Lex deweloper nie jest często wykorzystywanym przez inwestorów narzędziem. Niskie zainteresowanie wynika prawdopodobnie z rygorystycznych lokalnych standardów urbanistycznych, które narzucają mniejsze niż przewidziane w ustawie odległości inwestycji mieszkaniowych m.in. od szkoły, czy przystanków komunikacji miejskiej.

Dodatkowo w maju 2023 r. weszła w życie nowelizacja specustawy, która wprowadziła wymóg realizacji co najmniej 1,5 miejsca postojowego na jedno mieszkanie[4]. Dotychczas to samorządy mogły ustalić wskaźnik miejsc postojowych dla danej inwestycji. Odgórny warunek budowy przynajmniej 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie w każdej inwestycji realizowanej w trybie Lex deweloper jest nie bez przyczyny krytykowany w środowisku inwestorów. Może on być bowiem problematyczny do spełnienia.

Korzystaniu z Lex deweloper nie sprzyja również niestabilność prawa. Raz ustawodawca decyduje się na poluzowanie warunków sytuowania inwestycji – jak w 2019 r. poprzez usunięcie wymogu zapewnienia odpowiedniej odległości inwestycji mieszkaniowej od przedszkola[5], a następnie na zaostrzenie wymogów – jak wprowadzenie ww. odgórnego wskaźnika miejsc postojowych.

Projekt ustawy o ograniczeniu biurokracji i barier prawnych

Aktualnie w Sejmie znów trwają prace nad zmianą przepisów specustawy mieszkaniowej. Tym razem projekt ustawy o ograniczeniu biurokracji i barier prawnych zakłada poluzowanie wymogów stawianych inwestycjom mieszkaniowym i inwestycjom towarzyszącym. Jak wskazano w uzasadnieniu, celem nowelizacji jest wyjście naprzeciw uwagom zgłaszanym przez zainteresowane podmioty w trakcie prac nad poprzednim projektem ustawy o likwidacji zbędnych barier administracyjnych i prawnych (tj. ustawy, która wprowadziła do Lex deweloper m.in. odgórny wskaźnik miejsc postojowych).

Projekt ustawy zakłada przywrócenie gminom autonomii w określaniu minimalnej liczby miejsc parkingowych, które miałyby być zrealizowane w ramach inwestycji mieszkaniowych. Czyli projektodawcy proponują usunięcie wprowadzonego w maju tego roku odgórnego wskaźnika.

Ponadto, nowelizacja ma służyć zwiększeniu widełek dopuszczalnych powierzchni handlowych i usługowych. Dotychczas powierzchnie te nie mogły być mniejsze niż 5% i większe niż 20% powierzchni użytkowej mieszkań. Proponuje się uelastycznienie projektowania tych powierzchni i wprowadzenie przedziału od min. 2,5% do max. 40%.

Projektodawcy proponują również ułatwienie zawierania porozumień między gminą a inwestorem określających sposób realizacji inwestycji towarzyszącej. Dotychczas przed zawarciem porozumienia rada gminy musiała podjąć w tym przedmiocie dodatkową uchwałę. Projekt zakłada, że wójt będzie mógł zawrzeć porozumienie samodzielnie i będzie ono wchodziło w życie jedynie pod warunkiem podjęcia przez radę gminy uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji.

Termin obowiązywania Lex deweloper

Co ciekawe, specustawa mieszkaniowa miała obowiązywać do końca 2028 r. Oczekująca na opublikowanie w Dzienniku Ustaw nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw zakłada skrócenie tego terminu i utratę mocy przez Lex deweloper z dniem 1 stycznia 2026 r. Okoliczności tej, zdaje się, nie zauważyli projektodawcy ustawy o ograniczeniu biurokracji i barier prawnych. Projekt bowiem zakłada wydłużenie obowiązywania Lex deweloper do dnia 31 grudnia 2030 r.

W uzasadnieniu projektu zwrócono uwagę, że dopiero w ostatnim czasie samorządy i inwestorzy dostrzegają obopólne korzyści wynikające ze specustawy, dlatego warto wydłużyć jej obowiązywanie.

Podsumowanie

Obserwując wprowadzane oraz projektowane zmiany w Lex deweloper nie sposób odnieść wrażenia, że ustawodawca nie ma konkretnej wizji na tę ustawę, co powoduje coraz większy chaos. Zmiany nie dość, że pojawiają się w ekspresowym tempie, jedna nowelizacja po drugiej, to dodatkowo wykluczają się nawzajem. Jednakże być może po wejściu w życie nowelizacji u.p.z.p. Lex deweloper będzie miała marginalne znaczenie z uwagi na nowy instrument w planowaniu przestrzennym – zintegrowany plan inwestycyjny.