„Mieszkaniówka” w planie ogólnym nie dla każdego

Spośród 13 stref, które gmina będzie mogła wyznaczyć w planie ogólnym, aż 3 to strefy zabudowy mieszkaniowej (zabudowa wielorodzinna, jednorodzinna i zagrodowa). Wydaje się, że to dużo, a jednak wcale nie będzie łatwo o przeznaczenie działki pod „mieszkaniówkę.” To zła informacja zarówno dla prywatnych inwestorów, jak i dla branży deweloperskiej.

W planie ogólnym pod zabudowę mieszkaniową w pierwszej kolejności przeznaczane będą:

• tereny, na których taka zabudowa jest już przewidziana w planach miejscowych;
• obszary uzupełniania zabudowy w ramach istniejącej zabudowy.

Właściciele działek położonych na ww. terenach mają ustawowo zagwarantowane przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową. 

Gmina policzy, czy tereny pod zabudowę mieszkaniową są jej potrzebne 

Kto jeszcze może liczyć na „mieszkaniówkę”? O tym zadecydują dwa wskaźniki:

• suma chłonności terenów niezabudowanych i luk w zabudowie;
• zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.

Oba wskaźniki gmina wyliczy, korzystając ze wzorów zawartych w rozporządzeniu do ustawy. Chodzi o to, aby tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową pozostawały w korelacji z rzeczywistym zapotrzebowaniem w gminie. Już dziś bowiem spotykamy się w wielu miejscach z sytuacją „nadpodaży” terenów mieszkaniowych. 

Jeżeli okaże się, że suma chłonności terenów niezabudowanych i luk w zabudowie przekracza 130% zapotrzebowania, gmina nie będzie mogła wyznaczyć żadnych nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową.

Gdy suma chłonności będzie poniżej tego limitu, będzie można przeznaczyć pod mieszkaniówkę także inne działki, ale tylko do jego osiągnięcia.

Studium niczego nie gwarantuje

Warto zwrócić uwagę, że nie ma obowiązku „przepisania” do planu ogólnego:

• ustaleń z obowiązujących studiów;
• ustaleń z wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Co to oznacza w praktyce? Posłużmy się przykładem. Jeśli Twoja nieruchomość jest w studium przeznaczona pod „mieszkaniówkę”, a nie jest objęta planem miejscowym, spotka Cię kilka nieprzyjemnych niespodzianek:

• nie masz żadnej gwarancji, że plan ogólny zezwoli Ci na zabudowę mieszkaniową;
• co więcej, w przypadku przekroczenia limitu chłonności terenów niezabudowanych i luk w zabudowie, plan nawet nie będzie mógł ustalić przeznaczenia mieszkaniowego;
• z tytułu niezgodności planu ogólnego ze studium nie będzie Ci przysługiwać żadne odszkodowanie. 

Ratunek w warunkach zabudowy, ale liczy się czas

Dobra informacja jest taka, że wciąż jeszcze można wystąpić o warunki zabudowy i przeprocedować je na dotychczasowych (bardziej liberalnych) zasadach. W przypadku uzyskania „wuzetki” (nawet wejściu w życie nowych przepisów, co nastąpi najpewniej w sierpniu 2023 r.) będzie można realizować inwestycję nawet wbrew ustaleniom planu ogólnego. 

—————-

Jeśli nie chcesz, by ominęły Cię najważniejsze wiadomości dotyczące procesu inwestycyjnego, dołącz do grona subskrybentów naszego newslettera przygotowanego z myślą o branży budowlanej. Zapisz się tutaj.